陈翠玉与黄少荣、庞伟租赁合同优先购买权纠纷案

【案情概要】

原告陈翠玉以其姐姐陈翠娟的名义向房管部门申请租住房屋，并且同其姐姐一道租住于广州市海珠区同福中路同福西街16号二楼二房。1999年8月10日，陈翠娟(乙方)与宝龙苑公司(甲方)签订《房屋拆迁安置协议》，订明甲方拆除乙方使用的同福中路同福西街16号房屋，甲方在南泰路润南花园润怡大街5号(第202房)安置给原告回迁居住等。原告于2000年入住广州市南泰路润怡大街5号202房，并将户籍迁往该处，但一直没有与该房屋的所有权人签订租赁合同。后该房屋所有人广州市广协房地产开发公司因无力偿还债务，其名下的这套房产亦被拍卖，黄少荣拍得该房产。2005年3月9日，广州市国土资源和房屋管理局出具了海珠区南泰路润怡大街5号202房的《房地产权证》给被告黄少荣。2006年7月，被告黄少荣将讼争房屋转让给被告庞伟。广州市国土资源和房屋管理局于2006年7月7日核发了该屋的《房地产权证》给被告庞伟。后原告以被告黄少荣出卖房屋事先并未通知，侵犯其优先购买权为由诉请法院判定被告黄少荣与庞荣的买卖合同无效，并要求以黄少荣与庞荣在合同中约定的每平方米2300元的价格向原告转让该房产。

【判决要旨】

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。因此，被告黄少荣有义务在出卖前的合理期限内将出卖房屋以及交易价格、交易方式等条件告知原告，以保障原告能够行使在同等条件下优先购买的权利。现被告黄少荣不能提供证据证明其在出卖讼争房屋给被告庞伟前的合理期限内已履行了上述义务，其出卖讼争房屋的行为侵犯了原告在同等条件下优先购买讼争房屋的权利，违反了法律、行政法规的强制性规定，依法属于无效民事行为。原告关于确认被告黄少荣转让讼争房屋给被告庞伟的行为无效和其对讼争房屋享有以同等条件优先购买的权利的诉讼请求有理，本院予以支持。原告虽然享有优先购买权，但其要求被告黄少荣按每平方米2300元的价格将讼争房屋转让给其，而被告黄少荣在诉讼中明确表示不同意以该价格转让给原告，因原告和被告黄少荣在民事活动中的地位平等，买卖讼争房屋的民事活动应当遵循自愿原则，故原告应通过与被告黄少荣协商一致的方式来行使优先购买权，不宜由法院进行判决。　　综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款(五)项、《中华人民共和国合同法》第二百三十条和《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条之规定，判决如下：　　一、被告黄少荣转让广州市海珠区南泰路润怡大街5号202房屋给被告庞伟的行为无效。　　二、原告陈翠玉对广州市海珠区南泰路润怡大街5号202房屋享有在同等条件下优先购买的权利。

【法理分析】

《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”

由于在该案中，被告黄少荣不能证明其在出卖房屋三个月前将相关事实通知了原告，因此，使原告的期待权未能转化为现实的优先购买权。原告在嗣后知悉被告已经将其出卖给第三人后，其可以根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条规定要求确认被告与第三人的“买卖”无效，再根据《合同法》第二百三十条行使优先购买权。

与上述两个法律适用直接对应的问题就是被告与第三人“买卖”无效应作何解？以及原告当如何行使优先购买权？

就第一个问题，笔者以为此处的“买卖”无效仅仅指被告与第三人的处分行为对于原告而言无效，也就是处分行为的相对无效。被告与第三人的买卖合同（债权行为）仍然有效。详析之，原告之外的任何人都不可以主张被告与第三人物权移转行为无效，且不能由此否认第三人庞荣是所有权人。对于原告而言，一旦其行使优先购买权，则第三人对其而言不是所有权人，所有权人还是被告，此时的房产登记对原告而言是错误的，他可以根据其优先购买权要求更正。原审法院援引《民法通则》第五十八条第一款（五）项，以该合同“违反法律或者社会公共利益”为由判决买卖债权合同无效，笔者以为有可商榷之处。首先，《民法通则》中规定的“法律”当作何解，需要进一步究明。笔者以为，此处的法律当指强行性法律中的效力法规，且一般以公益为其保护的客体。笔者以为，在承租人优先购买权的案件中，承租人的优先购买利益通过对其处分效力的相对否定就足以达致其保护承租人的目的，毋需超过该目的将效力法规的否定效力扩及于债权合同。因此，此处援引该法规是不合适的，同时在援引《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十八条时也应当做目的性限缩解释，将“买卖”限缩于其处分效力，而不扩及于其负担效力。

就第二个问题，笔者以为原告应当以被告与第三人达成合同的“同等条件”与被告形成新的合同。也就是说，原告行使优先购买权的一个法律效果就是直接在原被告之间形成一个以被告与第三人合同为内容，只是当事人发生变动的新的合同。因此，原审法院认为2300元的价格不能当然成为原被告合同的内容不符合优先购买权的性质，原被告已经无需在就此达成新的合意。

【风险提示】

将房屋出租的所有权人在出卖房屋时应当尽到及早通知承租人其欲出卖的事实，否则会因其影响后者的优先购买权而在嗣后引起不必要的纠纷。特别是在所有权人已经将房屋过户到第三人名下时，此时，如果因事前没有通知承租人致使其迟至这时才行使优先购买权，那么，原所有权人就需要对第三人承担违约责任，造成的损失甚为巨大。所以，在其出卖房屋时需要慎重行事。

【相关法律索引】

《中华人民共和国合同法》

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》

第一百一十八条 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。