一起集资房共有权纠纷案的启示

发布日期：2009-06-20 作者：朱烈桂律师

一起集资房共有权纠纷案的启示

    　　　　　　　　　　　　　朱烈桂  张斌方

    　　　近年来，虽然国家采取多种措施抑制房地产价格的过快增加，但是由于价格的过快增加所引发的经济、政治、法律、道德问题却依然飞速增加。
    　　　近日，笔者刚办结完一起集资房争议纠纷案件。案件的基本情况是，2004年，家住赣州的李大爷、张大妈，工作了四十多年，终于等到单位分配给他们的一个购买集资房的指标。拿到这个购房指标，老两口是喜忧参半。喜的是，终于可以住上新房字了，忧的是，他们没有现金购买这套集资房。于是，为了让父母亲晚年有房居住，五个子女主动提出，大家一起出资为父母亲购买这套集资房，让其使用居住，户主就只登记父亲一个人的名字。为此，包括父亲在内的六名出资人签订了集资房出资证明。令谁都没有想到的是，2006年6月份，作为父亲的李大爷突然宣布，这套集资房是他的个人财产，他要一个人单独遗嘱赠送给孙子。五位子女表示，同意父亲将房屋赠送给侄子，但是父亲没有尊重其他共有人的意见，就单独擅自赠送给侄子，严重侵犯他们作为房屋共有人对共有房产所享有的处分权。五位子女于是来到了江西南芳律师事务所，要求笔者为他们主持公道。
    　　　笔者认为，过快增长的房价是引发本案的原因之一，如果不是该集资房的价值翻了四倍，子女们可能也就无所谓了，不会去争取什么共有权。但是，不管怎么说，本案的一些特殊性还是值得探讨分析。
    　　　首先是集资房的性质。建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》第三条规定，本办法所称已购公有住房和经济适用房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房，或者按照地方人民政府指导价购买的经济适用房。本办法所称经济适用房包括安居工程住房和集资合作建设的住房。集资房是属于比较特殊的一类房屋，与商品房具有一定的差别。集资房改变了住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担相关费用。集资房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权；个人部分出资的，拥有部分产权。本案中的集资房，六位出资人是按照房价全额出资的，因此，从房产证登记的情况来看，李大爷是拥有全部产权的。
    　　　其次就是共有关系的认定问题。我国《民法通则》第七十八条规定：“财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利、分担义务。共同共有人对共有财产享有权利、承担义务。按份共有财产的每一个共有人有权要求将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。这个案件当中，作为子女的五兄弟姐妹，都已立户成家，因此，他们与父母亲已不存在家庭共同体关系。这样一来，这套集资房也就不可能是家庭共同共有财产。从六位出资人的证明来看，五位子女是与父母一起出资购买这套集资房，按照出资比例享有相应的财产权。在这种情况下，这套集资房就是按份共有的财产。任何一位出资人都只有权处分自己的份额，未经其他共有人的书面同意，不得处分整个共有财产。作为出资人之人的李大爷，擅自处分这套集资房，确实侵犯了其他共有人的财产权。
    　　　最后，也就是集资房共有协议的效力如何确定的问题。这个问题，简单地说就是，集资房能不能像商品房一样，以协议的形式确立共有关系。有些人会说，商品房是完全可以以合同的形式，形成共同关系，房地产权属证书上是否登记为共有人，并不影响财产共有的客观事实；但是，集资房是绝对不允许，以合同的形式私下确立财产共有的法律关系，理由是这类协议符合《合同法》规定的多种无效情形。
    　　　笔者认为，这种观点值得商榷，本案中的集资房共有协议属于有效合同。笔者结合2006年7月21日赣州司法论坛上武汉大学博士生导师、教授余延满的“合同法效力”部分观点，逐一进行分析，以说明本案中这份集资房共有协议的有效性。我国《合同法》第五十三规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意窜通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。余延安教授认为，国家利益是指国家的根本政治、经济、军事利益，而不是简单的国有企业等的利益；社会公共利益，是一种善良风俗、公共秩序的利益。笔者认为，本案中的李大爷，作为单位的职工，没有欺诈单位，更没有损害国家利益。他的子女都已经成家独立，他和妻子的的确确是单位困难家庭，有权获得集资房。所谓“恶意窜通”，根本不存在。李大爷的五个儿女怎么同李大爷恶意窜通，他们完全是为了尽一份孝心，也没有损害国家利益。至于“以合法的形式掩盖非法目的”，笔者认为，这一理由是不堪一击的。李大爷和他的五个儿女何来的非法目的，李大爷是依据自己的家庭经济状况，合法地获得单位分配给自己购买集资房的指标。“损害社会公共利益”这一理由，笔者认为同样不能成立，签订内部集资房共有协议，根本没有损害公共经济秩序。最后一个理由“违反法律、行政法规的强制性规定”，笔者需要说明的是，法律、行政法规中没有对集资房作出这方面的禁止性规定，至于规章、规范性文件中的禁止性规定，并不影响合同效力。
    　　　综合上述观点和分析，笔者认为，本案中的集资房共有协议是合法有效的。部分社会人士通过所谓的比较，想当然地认为，这类合同绝对无效，是不符合法律规定的。
                          朱烈桂  江西南芳律师事务所律师
                       张斌方   赣州市公安局特巡警支队特警

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