该房屋应如何分割——兼论单位优惠出售房屋时所附条件的效力

在婚姻关系存续期间，甲以１６万元的优惠价购得单位自建房屋一套，在购房时甲与单位签订一份购房合同，约定如甲今后离开单位，单位则有权收回房屋，并在收取折旧费后退还甲房款。签订合同后，甲即付清房款并办理了产权登记（产权人为甲）。后甲、乙因感情不和导致离婚。此时该房屋价值约５０万元。在诉讼中，甲、乙对该房屋系夫妻共同财产均无异议，且均要求予以折价归并。但具体以何种价格计算房屋价值，双方发生异议：乙表示，应按市场价予以折价归并；甲则认为，其在购房时与单位签有协议，今后如离开单位该房屋将被收回，因此不能按市场价计算，应按当时所付的房款１６万元计算。

    在审理过程中，对该房屋如何分割有以下几种不同意见：

    第一种意见认为，甲在购房时与单位签订协议，对购房附有条件。甲随时有可能主动或被动离开单位，由此造成该房屋被单位收回。因此，甲的所有权实际上还是不确定的，在其离婚时对该房屋分割不能以市场价计算，应就甲所付的房款１６万元这一确定的财产进行分割。

    第二种意见认为，甲既已付清房款并办理了产权登记，即取得了所有权。那么，根据我国民法的有关规定，甲的所有权不得非法剥夺。其单位与其约定的收回条件，是对甲所有权的侵犯，是没有任何法律效力的。因此，对该房屋应以市场价格进行评估后折价归并。

    第三种意见虽也同意第二种意见，但同时亦认为，甲之所以能分得该房屋，且能以优惠价格购得，与其身份不无关系，有其特殊性。因此，在具体处理时，应予考虑，即在分割时甲应多分些份额。

    最后，在法院主持调解下，甲、乙对该房屋的处理达成了和解意见，由甲对乙进行适当补偿后，将该房屋归并给甲。

    其实，在对此类房屋进行分割处理时，不论采用何种方法，首先要确定的是甲与单位所签订的购房合同中所设定的条件的效力问题。

    第一，甲与其单位之间签订的购房合同是一种特殊的买卖合同。一是主体特殊。售房者是购房者所在的单位，是特殊主体之间形成的买卖关系；二是该房屋买卖并非等价交换，房屋价值远远大于职工所交的房款，其大于部分体现了单位对职工的优惠，是单位向职工提供的一种福利待遇。而单位向职工提供相应的福利待遇是其应履行的一种法定义务，也是职工所享有的一种法定权利。故单位对已提供给职工的福利待遇不具有对价性和补偿性。

    第二，尽管甲与单位之间的房屋买卖关系有其特殊性，但就其本质而言仍属民事行为，优惠出售公有房屋，是平等主体之间基于买卖事实建立的民事权利义务关系。根据我国法律规定，以房屋为标的物的买卖合同，标的物所有权的转移以房屋管理机关登记过户为标志。甲因此而取得的产权，应受法律保护。

    第三，所有权转移和取得必须符合法律规定的方式。在平等主体之间，改变财产所有权主体，有买卖、赠予、交换等方式，其享有的所有权是绝对的，只有所有权人才有权利处分其所有物，他人不得妨碍所有权人行使所有权，也不得以任何理由侵害或侵夺所有权人的所有权。再说，我国现行法律和政策均未做出职工一旦取得房屋产权后从单位离职时，单位应当收回其房屋的强制性规定。

    综上所述，甲购买单位优惠出售的房屋并取得了房产证，是其已得到的福利待遇，不能因为其此后不再是单位职工，而由其单位收回该房屋。甲所取得的所有权是完全的所有权。因此，在处理甲、乙的离婚诉讼时，对该房屋应按一般夫妻共同财产处理。考虑到本案中甲、乙均无住房困难的问题，依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第９１条“共有财产是特定物，而且不能分割或者分割有损其价值的，可以折价处理”之规定，本案宜以评估价额为依据，进行折价归并。当然，在折算时，应考虑到房屋购得的特殊性，对甲可适当予以多分些份额，以显公平。

陆文洪