承租人优先购买权追及效力研究

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（以下简称《民通意见》）第一百一十八条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”该司法解释对承租人享有出租房屋的优先购买权作出了规定。但是，在民事审判实践中，因出租房屋引发的优先购买权纠纷，当事人往往出现针锋相对的抗辩。承租人要求按照法律规定，请求人民法院判令出租人与第三人之间关于出租房屋的买卖合同无效，或依出租人与第三人之间订立的房屋买卖合同所约定的条件，与出租人形成新的房屋买卖合同关系，而善意的第三人则以其已经办理产权过户手续对出租房屋享有所有权予以抗辩。由此，承租人的优先购买权与善意第三人的所有权之间便产生了冲突。承租人的优先购买权与第三人因善意而取得的所有权之间的冲突如何来协调呢？对承租人优先购买权是否可以对抗房屋所有权人与第三人之间的物权转让行为的不同理解，将导致对案件的不同处理结果。笔者认为，当第三人因善意已经取得出租房屋所有权时，承租人优先购买权不具有追及效力。理由试述如下：

  　　第一，当第三人因善意取得所有权的情况下，主张承租人的优先购买权具有追及效力缺乏理论依据。

  　　我国有学者赞成优先购买权属于一种物权或者具有物权效力，由此认为承租人的优先购买权显然也和物权一样具有对抗第三人的效力。然而笔者认为此种观点值得商榷。虽然承租人可以请求宣告第三人与出租人订立的买卖合同无效，但这与物权的排他效力是不同的，承租人因享有优先购买权而使其优先于其他人与出租人订立房屋买卖合同，但这是优先购买权本身的作用所在，是立法者进行特殊设计的结果，这与“物权优先于债权”的物权优先效力理论并非一回事；一般物权受到侵害，物权人可以行使物上请求权，而承租人的优先购买权即使受到侵害也很难行使返还请求权、妨害除去请求权等。由此可见，关于物权的支配效力、排他效力、优先效力以及物上请求权等理论用来解释承租人优先购买权的性质和效力会产生明显的排斥现象。

  　　第二，在实际生活中，当善意第三人已经变更登记出租房屋的所有权时，仍承认承租人的优先购买权的追及权是不可行的。

    在现代社会，市场高度发达，形成了以市场为媒介的资源配置机制，交易的效率、安全利益最为重要。在这样的情况下，如果承认房屋承租人优先购买权的追及效力，就极有可能使房屋所有人坐失良机而支付巨大的机会成本，亦会使善意的且已经办理了产权过户手续的交易方遭受极为严重的损失。

  　　如何来协调承租人的优先购买权与善意买受人的所有权之间的冲突？笔者认为，一旦在交易过程中出现权利上的瑕疵，法律只能以公示与否作为客观标准，来平衡当事人之间的利益，该制度的实质是保护交易当事人的信赖利益。在登记记载的房屋所有权人与相对人从事交易的时候，相对人相信登记的内容并与房屋所有权人发生交易，即为善意。在房屋出租人与第三人已经依法办理了房屋产权过户手续的情况下，法律的保护应该从向承租方倾斜而转向所有权人一方倾斜，从而利于商品的流转和市场经济条件下公平竞争机制的有序运行。如果在出租人与承租人之间的租赁合同未办理登记备案手续，第三人因信赖房管部门的房屋所有权登记，通过交易而取得出租房屋所有权的情况下，承认承租人优先购买权的追及效力，极有可能使善意的第三人遭受巨大的损失。

  　　房屋优先购买权的案件如果是已办理产权过户手续的第三人以所有权抗辩而胜诉，那么承租人的优先购买权的规定就没有适用余地；若是承租人胜诉，胜诉的结果也并不必然导致优先购买权的实现，房屋出租人往往因与承租人的矛盾加剧而不愿把房屋卖与优先购买权人，他可表示房屋不卖了，或另出价钱出卖房屋，总之，优先购买权人实际上并不能买到房屋，容易导致传统立法对房屋承租人赋予优先购买权的立法基础在一定程度上的丧失。

浦 峥