不动产登记效力的“非绝对性”辨析——以一起撤销权纠纷为例

甲错误地将自己房产登记为其友乙所有，至出卖其房产于丙时方才发现。因房产证上的所有人为乙，所以房管部门不准予过户登记给丙。为顺利过户登记，甲、乙、丙三方协商，由丙分别与甲、乙签订两份同样内容的房屋买卖合同，同时乙承诺放弃对丙的价款请求权。后因乙经商不善，乙的债权人丁通过诉讼取得执行根据后，请求法院强制执行乙的财产未能受偿，遂以乙放弃对丙的到期债权为由向法院提起撤销权诉讼，要求法院撤销乙放弃对丙债权的行为。

  　　本案表面上为撤销权纠纷，实际上主要争议集中于不动产登记的效力问题。纵观全案，乙虽然名义上为房屋的所有权人，但实际所有权人为甲。这里出现了房屋的真实权利人与表征权利人不一致的情况，如果将不动产登记的效力绝对化，则本案中，应该确认房产证上记载的乙享有房屋所用权，进而乙放弃自己债权承诺的行为，就有害于其债权人丁的债权实现，最终，丁的撤销权行使就应该得到法院的支持。如果从事实出发，通过甲的举证证实其应该为真正的所有权人，乙对房屋不享有任何权利，则乙放弃所谓的债权就不应为其真正享有的债权，也就谈不上是否对债权人丁造成损害的问题，进而丁的撤销权行使就应予以驳回。

  　　对于该案中不动产登记的效力有两种不同观点，第一种观点认为，房屋为不动产，不动产的登记具有绝对效力，因而，无需审查房屋的实际权属，应当直接按照房产证上所载，认定登记名义人为权利人。第二种观点认为，不动产登记的绝对效力是针对善意第三人而言的，在不涉及善意第三人的实际权利人与表征权利人之间，登记的效力是可以经实际权利人的举证予以否认的，而债权人丁不属于善意第三人，因此，本案中不动产登记的效力不具有绝对性。

  　　笔者同意第二种观点，不动产登记制度的主要目的为公示和公信，即一方面，登记簿上的登记状况向世人昭示着不动产的权属状况，对于登记簿上所载的权利人具有权利证明作用；另一方面，善意第三人有理由相信登记簿上所载的一切信息真实有效，纵使登记簿上所载情况与实际权属不相符，亦不得以此对抗第三人，从而对于善意第三人来说，不动产登记的效力具有所谓的绝对性。因此不难看出，不动产登记制度的主要价值除了保护不动产所有人的权利，达到维护财产静的安全外，通过登记昭示世人不动产权属状况，从而维护善意第三人的信赖权益，达到确保动的商品交易流转秩序也是该制度的另一重要价值所在。

  　　所以，从不动产的制度价值与目的来看，其登记效力的“绝对性”是相对于善意第三人而言的，是为了确保商品交易顺利流转，维护诚实信用的市场秩序之需时，才会使得即使登记名义人与实际权利人不符时，亦会确认登记名义人的权属。这种牺牲实际权利人权益，维持权利表征的目的，是出于维护善意第三人的利益，而绝非单纯的保护登记名义人本不享有的权益。

  　　本案中，债权人丁不属于善意第三人。所谓善意第三人是指不知道也不应当知道权利表征与实际权利不相符并与该权利表征有利害关系的交易主体。通常这种利害关系表现为交易主体以其信赖的权利表征为民事法律行为的标的，例如，善意取得制度中的善意第三人就是因信赖占有人为动产的所有权人，而为购买的民事法律行为。而本案中的债权人丁与债务人乙之间的商品交易并未以该房屋为标的，丁仅是在交易已完成后，因乙没有资力偿付货款时才得知乙拥有甲居住的房屋所有权，故此，丁不属于善意第三人。

  　　在实际权利人与表征权利人之间，不动产登记的效力乃“非绝对性”，即允许实际权利人通过举证，证明自己乃真正的权利人，从而否定权利的表征。本案中，法院应该审查房屋的实际权利归属，如果甲能够通过举证证明其为房屋的实际所有权人，则法院不应坚持不动产登记的所谓绝对性，也不存在所谓乙放弃其到期债权的情况，从而驳回丁的撤销权请求。

韩 梅 李益松