关于物权法规定的更正登记的几个问题

更正登记是指，当不动产登记簿的记载发生错误或遗漏时，登记机构依据当事人的申请或者依职权予以更正时所进行的登记。不动产物权变动只要进行登记，那么无论采取何种审查方式，都不可避免地会出现登记错误、遗漏的情形，为了能够及时地消除因登记错误或遗漏而造成的登记权利与真正权利不一致情形，有效地保护真实权利人的合法权益，法律中必须对更正登记作出规定。我国物权法第十九条第一款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”该款是对更正登记的规定。

  　　笔者认为，就物权法规定的更正登记制度，有以下三个问题值得研究。

  　　一、不动产权属证书出现错误是否可以申请更正登记

  　　在物权法颁布之前，我国一些已经规定了更正登记的地方性法规都认为，权利人在认为不动产权属证书记载的事项出现错误时，也可以申请更正登记。例如，《重庆市土地房屋权属登记条例》第42条第1款规定：“权利人认为土地房屋权属证书或土地房屋权属登记簿的记载有错误的，可以申请更正登记。”笔者认为，更正登记仅仅是针对不动产登记簿记载的事项出现错误时候进行的登记，而不能用来解决不动产权属证书记载的事项出现错误的问题。这是因为：首先，不动产权属证书只是“权利人享有该不动产物权的证明（物权法第十七条第一款）”，其并无公示力与公信力，正因如此，物权法第十九条第一款规定的更正登记仅仅是针对“不动产登记簿记载的事项错误的”情形。其次，所谓不动产权属证书记载的事项出现错误指的就是该证书记载的事项与不动产登记簿不一致的情形，依据物权法第十七条第二、三款的规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因此，权利人发现不动产权属证书的记载与不动产登记簿的记载不一致后，有权申请登记机构对权属证书进行更正，登记机构应当进行更正。但是，此种更正并非更正登记，而只是对不动产权属证书的更正。

  　　二、如何理解“不动产登记簿记载的事项错误”的涵义

  　　关于物权法第十九条第一款中规定的“不动产登记簿记载的事项错误”指的究竟是什么，存在不同的观点。一种观点认为，该错误仅仅是指不动产登记簿的记载与登记的原始文件不符合的情形，例如，就房屋权属登记而言是指，登记簿上记载的房屋自然状况部分、权利状况部分或其他部分与房屋原始登记凭证不符。另一种观点认为，“不动产登记簿记载的事项错误”既包括不动产登记簿的记载与登记的原始文件不符，也包括不动产登记簿记载与原始的登记文件相符，但是却与真实的物权状况不符。例如，当事人通过提交虚假的、伪造的申请材料进行不动产登记，尽管登记的原始文件与登记簿的记载是一致的，但是由于与真实的物权状况不符，所以也属于登记簿记载的事项错误。

  　　笔者认为，物权法第十九条第一款中的“不动产登记簿记载的事项错误”的情形，应当既包括不动产登记簿的记载与登记的原始文件不符，也包括不动产登记簿记载与原始的登记文件相符，但是却与真实的物权状况不符。但是，区分这两种错误对于登记机构的正确进行更正登记是非常重要的，其主要意义如下：

  　　1.如果申请人以登记簿的记载与真实的物权状况不符为由向登记机构申请更正登记，那么登记机构原则上是不能进行更正登记的。这是因为，登记簿的记载与原始文件一致却不符合真实的物权状况多是由于当事人提交虚假的登记材料所致，此时涉及到了当事人对物权的归属或内容发生的争执，即对实体权利义务关系的争议。此种纠纷应当通过民事诉讼程序由法院裁决，登记机构并非司法审判机关，无权裁决。正因如此，在不动产登记程序中登记机构进行的更正登记应当保证登记的同一性。所谓“登记的同一性”是指，更正登记之后的权利主体、种类、范围或标的与原登记原因证明文件的记载应当是符合的。如果不符合就违背了登记之同一性，因为这就意味着申请人将会损害他人已经登记的权利。此时，申请人与登记权利人之间的争议属于对实体权利的争议，应由法院加以裁决。例如，我国台湾地区“最高法院”2006年台上字第83号判例就曾明确指出：“按土地登记完毕后，利害关系人发现登记错误时，固得依土地法第六十九条及土地登记规则第一百三十四条第一项规定，以书面声请主管机关查明核准后予以更正。惟此项登记错误之更正，应以不妨害原登记之同一性暨不涉及私权之争执者为限。如利害关系人就登记所示之私法上法律关系有所争执，即应循民事诉讼程序以资解决，不得依上开规定为更正之声请。”

  　　所以，在登记簿的记载虽然与登记的原始文件一致，但是却不符合真实的物权状况时，当事人应当先通过民事诉讼程序解决就物权的归属和内容发生的争议，在法院的生效法律文书后，据此向登记机构申请更正登记，此时登记机构应当依据法院的生效法律文书进行更正登记。然而，由于不动产登记法应当遵循登记同意原则，因此我国物权法第十九条第一款特别规定，在权利人书面更正的情形下，登记机构可以进行更正登记。所以，在更正登记将涉及到的权利人对于更正登记书面表示了同意，登记机构也是可以进行更正登记的。

  　　2.如果申请人是以登记簿的记载与登记的原始文件不一致为由，申请登记机构进行更正登记。那么，此时进行更正登记不会涉及到实体权利的纠纷，不会妨害他人已经登记的不动产权利，登记机构可以进行更正登记。物权法第十九条第一款所谓的“有证据证明登记确有错误的”情形指的就是此种情形。具体理由在于：首先，这一理解与物权法第十七条的规定也是一致的。依据该条，当不动产权属证书与不动产登记簿的记载不一致时，除非有证据证明不动产登记簿确有错误，否则以不动产登记簿为准。而当事人能够提出证明“不动产登记簿确有错误”的证据主要就是登记的原始文件。因为登记机构并非司法审判机关，其判断当事人有无证明登记确有错误的证据，只能是看登记簿的记载与登记的原始文件是否一致，至于当事人实体权利纠纷的证据并非登记机构所能判断。其次，采取此种理解也可以防止出现当事人利用更正登记来达到转移不动产权属，从而偷逃契税等国家税收的行为。

  　　三、登记机构能否依职权进行更正登记

  　　从比较法上来说，更正登记可以分为两种情形：一种情形是权利人或利害关系人申请进行更正登记，当事人申请进行更正登记的请求权不因诉讼时效而消灭，这是由物权的绝对性所决定的；另一种情形是登记机构依职权进行更正登记。物权法第十九条第一款只是对当事人申请进行更正登记作出了规定，而没有就登记机构是否可以对依职权进行更正登记作出规定。笔者认为，不动产登记原则上应当遵循申请登记原则，即除非法律另有规定，不动产登记机构不得依职权，而只能依当事人的申请，才能开始登记活动。尽管物权法没有规定登记机构依据职权进行更正登记，但是考虑到实践的需要，未来我国的不动产登记法应当规定，登记机构在特定的情形下是可以进行更正登记的。但是，这种依职权进行的更正登记必须严格加以限制。首先，依职权进行的更正登记仅限于登记簿的记载存在笔误或者遗漏的；其次，登记机构还是应当先书面通知有关的房屋权利人在规定期限内办理更正手续，如果当事人无正当理由逾期不办理更正手续的，登记机构可以依据申请登记文件或者有效的法律文件对登记簿的记载予以更正，并书面通知当事人。

清华大学法学院副教授、法学博士：程 啸