浅析商品房小区停车位产权归属

近年来，北京、南京等大、中城市陆续发生围堵商品房小区停车场，甚至群体性上访事件。究其原因，小区停车位权属争议便是事件发生的根源。二00四年七月二十一日，南昌市也曾发生类似事件，该市国贸广场业主因地下停车场权属争议，在与开发商交涉未果情况下，将汽车围堵地下停车场出口，一时在南昌引起震动。

    目前，对此争议的理解、处理不一，大致存在合同确认说、推定归属说、销售成本收益说、登记凭证确权说四种学说，其中各有利弊。二00三年十一月，南京市鼓楼区人民法院作出了首例将小区停车位认定为业主共有的判决，再度引起法律界的理论争鸣和社会各界的关注。人们已清楚地意识到，在此权属尚未明确之前，难以抑制类似群体性事件的发生，将有碍城市和谐建设。笔者由此萌生“在现行法律制度框架下，浅析商品房停车位产权”的想法。

    一、商品房小区停车位（以下简称小区停车位）的分类或形式

    据笔者了解，目前我国大、中城市小区停车位可分为三类五种形式，第一类是立体停车位，即在小区内独立建设的多层经营性停车场；第二类是地面停车位，一种是夹层（首层架空）停车位，另一种是建造物占地外围公共停车位；第三类是地下停车位，一种是专用停车位，另一种是人防民用两用停车位。

    二、小区停车位的法律属性

    小区停车位的形成，因类型而别，有的仅依赖于停车位所占的土地，如地面公共停车位；有的即依赖于停车位所占的土地，又依赖于相关建筑物或者建筑构造，如地下停车位、夹层停车位。不同类型的小区停车位，其所固有共同特征为“均依附商品房小区土地或者建筑物”。

    因此，小区停车位产权应属房地产权，包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权益。《中华人们共和国城市房地产管理法》、《中华人们共和国城镇国有土地适用权出让和转让暂行条例》、《物业管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》等调整房地产法律关系的现行法律、法规、规章，是判断小区停车位产权归属的法律依据；作为小区成停车位载体的土地及建筑物（建筑构造）之权利，是判断商品房停车位产权归属的基础事实依据。

    三、与商品房小区停车位权属相关的现行法律制度

    1、关于土地使用权与房屋所有权

    根据《中华人们共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占地范围内的土地使用权同时转让、抵押”、第六十二条“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上人民政府由一个部门负责房地产和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书”的规定，并根据《中华人们共和国城镇国有土地适用权出让和转让暂行条例》第二十三条“土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让”、第二十四条“地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其它附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移”的规定可知，房为地存、地为房载，地转房随，房转地随（即土地使用权与房屋所有权的权利主体一致）是法律的强制性规定，系国家房地产法的基本原则。

    2、关于土地使用权证与房屋所有权证

    《中华人们共和国城市房地产管理法》第五十九条、第六十条确立了土地使用权、房屋所有权登记发证制度，并进一步明确房屋所有权取得以取得土地使用权为前提。

    笔者倾向认为，根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第五条“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证”的规定，并参照最高人民法院《关于适用〈中华人们共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条“……法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，……当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其物权不能转移”的规定，房屋所有权证书系房屋所有权及其土地使用权的确权依据。

    3、关于商品房的价格构成

    商品房价格构成，是指体现国家的价格法规和政府要求，在住宅开发建设和经营管理过程中实际发生的组成价格的各种因素。

    为了规范商品房价格行为，促进公平、合理的价格竞争，促进住宅建设和房地产业的健康发展，部分省、市陆续制定相关管理规定，如《青海省商品房价格管理办法》、《江苏省商品房价格管理规定》。

    尽管各省、市对商品房的价格构成表述不一，但其实质内容一致，均认为该价格构成由建设成本（土地出让金及其拆迁补偿费、规划设计等前期费用、建筑安装工程费、附属公共配套设施费、公共基础设施费、销售费用、财务费用、公共设施专项维修资金）、税费、利润、商品房差价四部分组成，即商品房价格＝成本﹢利润﹢税金±层次差价±朝向差价±质量差价。

    4、关于商品房建筑容积率

    商品房建筑容积率是指项目规划用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。

    根据土地使用权与房屋所有权不分离的原则，拥有土地使用权，才可能取得房屋所有权。项目规划用地范围内的建筑物，如欲取得独立产权，必须计算商品房建筑容积率参与规划建设用地面积的分摊。否则，不计算建筑容积率的建筑物，其房地产权利就不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。

    依物权法理论分析，计算建筑容积率的建筑物系完整权能（含占有权、使用权、收益权和处分权）的房地产权利。不计算建筑容积率的建筑物，因未参与建设用地分摊，其权利行使或存续，依附于计算建筑容积率的建筑物之上，属非完整权能的财产权利。故二者应为主物和从物的关系，前者为主物，后者为从物。

    5、关于公共建筑面积的分摊

    《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条、第十条及第十一条规定：

    ① 公用建筑面积分摊系数＝整栋建筑物的公用建筑面积÷整栋建筑物的各套套内建筑面积之和。

    ②公用建筑面积＝整栋建筑物的公用建筑面积－整栋建筑物各套（单

元）套内建筑面积之和－已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。（凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。）

    ③ 分摊的公用建筑面积＝公用建筑面积分摊系数×套内建筑面积。

   《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第㈡款第2项规定：公用面积分为分摊公用面积和不分摊公用面积两部分。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面机构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未列入容积率的公共面积和有关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁第标高不高于2米架空结构转换层和架空作为公共休憩或交通的场所。该条第㈤项规定，公共面积（包括应分摊公用面积的和不应分摊公用面积的）应由物业管理部门统一管理，其产权属于建筑物内参与该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）。

    四、商品房小区停车位的权属

    1、立体停车位

    立体停车位的土地使用权在《建设工程规划许可证》等法律性文件中均有明确，其建筑物面积计算建筑容积率，参与了建设用地面积的分摊，实际承担了土地使用权取得费用。该类停车位，可以办理房地产权登记（含转移登记），所登记的权利人即为合法所有权人。

    此类停车位具有房地产权属证书，产权明晰，在现实生活中，争议极小。

    2、地面公共停车位

    地面公共停车位是在商品房小区地面上直接设置的停车设施，其权属实际是小区宗地建筑物外围的土地使用权。此类停车位应为计算建筑容积率的建筑物所有权人所有，即为小区各房屋单元的所有人按份共有。

    该类停车位的土地使用权分摊在计算建筑容积率的建筑物上，不单独办理土地使用权共有证书，根据“地随房走”的法律规定，对其产权归属不难理解，争议不大。但是，社会上仍然存在开发商将此类停车位进行单元出售或整体让与物业管理企业的现象。

    笔者认为，开发商出售其没有产权的停车位，对小区全体业主构成侵权，该买卖协议属《中华人们共和国合同法》第五十一条“无处分权人处分他人财产的合同”。未经权利人追认或者无处分权人事后未取得处分权，该合同不生效，业主可以依法追究开发商的侵权责任，并可以要求买受人返还停车位。

    3、地面夹层停车位

根据《建筑面积计算规则》的规定，层高小于2.2米的建筑物夹层（首层架空层）等不计算建筑面积，高于2.2米的才计算建筑面积。

    层高大于2.2米的地面夹层停车位，原则上应列入小区建筑面积，属于计算建筑容积率的建筑物。此类停车位，如果视为小区公共配套设施列入公用面积，进行了公用面积分摊，则其产权归小区业主按份共有；如作为独立使用空间未列入公用面积分摊，则其产权可与小区房屋单元相分离，可以办理独立的房屋产权证并进行转让。

    层高小于2.2米的地面夹层停车位（目前出现的地面夹层停车位层高通常小于2.2米），因其未计算建筑面积，当然不属于计算建筑容积率的建筑设施，其产权依附于计算建筑容积率的建筑物，应为小区房屋单元所有业主共有。

    现实中对该类停车位产权的理解存在一定争议，有的开发商对不计算建筑容积率或者计算建筑容积率而作公用面积分摊的车位予以出售，有的物业管理企业利用业主对该停车位产权不了解的情形进行有偿租赁。

    笔者认为，根据建设部关于商品房建筑容积率的规定和公共建筑面积的分摊规则，足以理解开发商已完全获取“不计算建筑容积率及计算建筑容积率而作公用面积分摊”的停车位的成本和利润，而小区业主共同分担了该部分费用。因此，该部分停车位的产权无论是依据房随地走原则，还是依据等价交易原则，均应认定产权为小区全体业主共有。开发商对此无权处分，判断该车位买卖协议的法律依据仍然是《中华人们共和国合同法》第五十一条。物业管理企业出租其无产权的停车位所获收益，应归业主共有。

    4、地下专用停车位

    由于城市化进程的加快，使得城市土地日益稀缺和珍贵，而土木建筑技术的发展，已扩展至地表之下，地下停车场在大、中城市雨后春笋般出现。但是，政府有关职能部门或者房地产开发商出于对“地下停车位不计算建筑面积”的错误理解，或者出于其他各种因素，在规划报建时，往往不将地下停车场纳入建筑容积率，导致不能办理房地产权属登记。目前，现行法律对地下停车位权属又未作 明确规定，权属矛盾不断激化。

    南京星汉城市花园住宅小区业主与开发商就该小区地下停车位权属争议案，可谓是小区停车场权属争议的典型案例。简要案情及其处理结果如下：

该小区开发商申报该项目时，规划部门以《建筑工程规划设计要点通知书》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位／户，非机动车2车位／户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载：“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方米。

　　开发商在销售时曾承诺：小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个，其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金出租。为此，业主将开发商诉之法院，要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

　　2003年11月，法院开庭审理后认为，根据规范设计要求，车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时，根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则，星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上，小区的土地使用权即为该小区业主享有，因此，开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次，根据《江苏省商品房价格管理规定》，附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分，未经物价部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本，因此，车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定，被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次，根据《江苏省物业管理条例》，配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有，且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此，被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

　　据此，法院当庭作出判决：被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理，并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

可见，南京市鼓楼区法院将小区地下停车位判决为业主共有，其主要依据是土地使用权与房屋所有权的权利主体一致原则、从物随主物原则，以及商品房价格构成和建筑容积率制度。 

    根据前述现行法律制度，并参考上述判例认定的案件事实，应当认定不计算建筑容积率及计算建筑容积率而作公用面积分摊的地下停车位归小区所有业主共有；只有计算建筑容积率，且未视为公共设施进行公用面积分摊的地下停车位，才具有独立产权，依法可以办理房地产权证。

    5、地下人防民用停车位

    《中华人们共和国人民防空法》第四条、第五条规定：人民防空经费由国家和社会共同负担；国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠；国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。第二十二条还规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第九条规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积。

    由上可知：

    1、地下人防工程的社会功能，以战时防空为主，平时使用为普。

    2、投资者享有地下人防工程的使用管理权和收益权，并不享有所有权。

    3、地下人防民用停车位不计入公用建筑面积，在规划报建时，一般不计算建筑容积率，其建设成本客观上已由计算建筑容积率的建筑物所承担。

    4、地下人防民用停车位不计入公用建筑面积，自然不进行公用面积分摊。

    因此，无论是商品房开发商还是小区业主，均不享有地下人防民用停车位的所有权。至于谁为地下人防民用停车位的投资者、谁为地下人防民用停车位的使用管理权和收益权人的问题，往往会产生不同的理解。

    笔者认为，商品房小区所有业主，即已计算建筑容积率的建筑物产权人是地下人防民用停车位的财产权益人，理由是：

    1、地下人防民用停车位，其建设成本已由已计算建筑容积率的建筑物分摊，小区房屋单元所有业主系其真实出资人或者投资人。根据《中华人们共和国人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，小区所有业主共同享有该停车位的使用权和收益权。

    2、地下人防民用停车位属于区分建筑物整体中的一部分，且其功能系为了满足区分所有人（房屋单元业主）的生活需要，其权属在法无明确规定的前提下，应当认定该停车位为区分所有建筑物的附属部分，构成建筑物的公用部位。根据《物业管理条例》第二十七条“业主依法享有的物业公用部位、公用设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”的规定，该停车位的使用权和收益权应归小区所有业主共同享有。

    综上，在我国无专门法律规定小区停车位产权归属之前，应当根据现行法律规定确定的法律原则和法律制度，对其产权归属进行分析和判断。由于车位类型差异，对小区停车位产权归属不能一概而论。只有计算建筑容积率，且未视为公共设施进行公用面积分摊的地下停车位，才具有独立产权，否则，均无独立产权，其权属应归小区所有业主共有。

    随着社会生活水平的提高，私家交通工具日趋成为居民生活所必须，而我国城市土地资源紧缺，小区公用停车位资源尤其有限。根据公平公正的价值取向，笔者认为，应当赋予小区业主共同拥有小区停车位产权。但愿即将出台的《物权法》会将持续不断的车位之争划上圆满句号。

南昌中院：陈健、李明