房权、地权之争还是兼而有之

　　原告马××，男，汉族，垦利县××机械厂厂长。

　　被告被告东营××拍卖有限责任公司。

　　被告中国××资产管理公司济南办事处。

　　原告马××诉称，2001年5月31日，原告参加被告东营××拍卖有限责任公司举办的拍卖活动，并成功取得了被告中国××资产管理公司济南办事处委托拍卖的位于垦利县开发区商贸街8号楼的竞买权，并当场签订了拍卖成交确认书。之后，原告按确认书要求支付了拍卖楼房价金260000元及拍卖佣金13000元，但两被告却没有履行《房地产买卖契约》及承诺在原告支付价金、佣金一个月内为原告办好有关过户手续的约定，仅于2001年6月27日为原告办理了房产证，而该楼房的土地使用权至今未给办理。原告曾多次找被告催促，被告却一直拖延。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令被告限期为原告办理拍卖楼房的土地使用权证书……

　　被告东营××拍卖有限责任公司辩称，依据有关法律法规和客观事实以及原告提起诉讼的理由，我公司不是本案被告，请求法院驳回原告对我公司的起诉。

　　被告中国××资产管理公司济南办事处辩称，原告诉讼请求无法律和事实依据，土地权属应由土地管理机关办理，被告无权也无义务办理该证书，原告诉讼请求中限期办理证书不合法；原告的诉讼理由与事实不符，被告方不存在过错。

　　【审判】

　　在案件审理过程中，原被告针对自己的主张，提出了相关证据予以证明。经审理，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，做出如下判决：（一）被告中国××资产管理公司济南办事处于本判决生效后一个月内办毕垦利县商贸街8号商贸楼的土地使用权证变更登记手续。（二）被告东营××拍卖有限责任公司对本案不承担责任。

　　【评析】

　　本案中，被告××办事处委托被告××公司拍卖的位于垦利县开发区商贸街8号楼与原告马××成交后，签订的（垦）房地产买卖契字第954号《房地产买卖契约》，是原告马××与被告××办事处双方的真实意思表示，合法有效，应予确认，该契约对缔约双方具有法律约束力。在原告马××按照约定将该合同标的物的价款通过××公司支付给被告××办事处后，被告理应按照约定将上述房屋及其所占用的范围内的土地使用权一并转让。而被告××办事处只给原告办理了房产所有权证，却没有办理该楼房占用范围内土地使用权变更的有关手续，该楼房的土地使用权并未发生转移，说明被告××办事处未完全履行契约约定的义务，应承担继续履行的义务。原告马××要求其限期办理所涉楼房的土地使用权证的诉讼请求，合法正当，应予支持。

　　被告××办事处辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，土地权属应由土地管理机关办理登记，其无权也无义务办理该证书，原告诉讼请求中限期办理证书不合法，原告的诉讼理由与事实不符及被告方不存在过错的观点不成立。诚然，土地权属变更登记是土地管理部门的职责，但由其去相关土地管理机关办理土地权属变更手续是其应尽的约定义务，这也是符合相关规定的，与法律并不相悖，其应该履行该义务。原告要求其限期办理土地使用权证是合理的、正当的，如果没有期限限制，也就没有义务可言。因此，原告的诉讼请求与其陈述的有关事实并无不符之处。本案中，被告中国××办事处是否存在过错暂且不论，但违约并不需要过错，无过错违约也不是法律所排除的。因此，该被告的主张不应得到支持。被告××办事处对本案所涉的《房地产买卖契约》质证时陈述：对该契约本身无异议，但对原告房地不能分离的主张有异议。提出该契约红契部分载明的是标的物，白契部分载明的是与原告的权利和义务，同时认为该合同是格式合同，合同约定的事项应当以被告填充的内容为准，填充的内容是双方当事人的真实意思表示，应当优于格式合同的格式条款。因此原告不应当简单地引用格式合同文本的内容，被告方并没有在土地栏中填充任何内容，也没有填充土地使用面积；白契第三、四条中出现“房地产”的字样，是因为该合同名称就是“房地产买卖契约”，该“房地产”之称谓是指房产，原告不能断章取义地以该概念来证明自己的主张。标的物应以红契为主，红契仅表明是楼，标的物的性质界定也是楼，白契第三、四条所谓的交付问题是指产权证的交付，按照该契约被告已履行了交付义务，原告已经办理过户，如果被告没有履行该约定，原告就不能办理产权证书，从而证明被告履行了白契中约定的义务。法院认为，被告××办事处以上的主张不能成立。根据我国房地产管理法律法规的有关规定，同一房地产的房产权与地产权是不能分割的，同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能由一方所有，而不能由两个主体分别享有，否则各自的权利都无法行使，这是房地产交易中应该遵循的规则。只有这样才能保障交易的安全性和公正性，因此原告只有房产是难以行使其权利的。再者，从实现合同的目的出发，去解释双方的契约，也应该得出双方的交易是房地产交易而不仅仅是房产交易，况且被告××办事处在庭审中对原告出示的被告××公司第五期拍卖会拍卖标的目录无异议，该目录也证明了拍卖标的是垦利县开发区商贸街8号楼，是具有902.94平方米的商贸楼和有33年土地使用权的面积为1715平方米的国有土地。由此可见，本案的拍品是该案所涉房产及所占范围内的土地使用权，契约中的红契部分与白契部分并不矛盾。

东营市垦利县人民法院   苏光伟