刘开益等房屋权属行政登记纠纷案

【关键字】房屋权属 行政登记

【案情简介】

上诉人（原审第三人）刘开益。

上诉人（原审第三人）华昌胜。（未到庭）

被上诉人（原审原告）刘贱福。（未到庭）

被上诉人（原审被告）于都县房地产管理局。

2008年10月上诉人刘开益、华昌胜因房屋权属行政登记一案，不服于都县人民法院（2008）于行初字第12号行政判决，向江西省赣州市中级人民法院提起上诉。

上诉人上诉称请求：

一、撤销县法院（2008）于行初字第12号行政判决；

二、驳回被上诉人诉讼请求；

三、一、二审诉讼费由被上诉人承担

被上诉人于都县房地产管理局辨称：

一、答辩人作出的具体行政行为事实清楚。

二、答辩人作出的具体行政行为适用法规正确，程序合法。

被上诉人刘贱福辩称：

一、上诉人称“上诉人的房产登记与被上诉人的土地权属登记不存在重复登记之处”。

二、上诉人称“原审判决认定被告的房产登记没进行公告属程序违法，是没有法律依据。”

2001年10月21日，禾丰供销社将该14号店房通过公开拍卖的方式，以 28500元的价格有偿转让给上诉人刘开益，买卖双方为此签订了房地产转让合同和国有土地使用权转让合同，并经赣州市拍卖行出具成交确认书及于都县公证处公证。2002年1月30日，于都县房地产管理局为刘开益核发了“于房权证（发）字第00005785号房屋所有权证”，该证载明：座落于禾丰镇禾丰圩14号私有房产建筑面积为133.94㎡，2层房，使用面积66.97㎡，并附有一张房地产平面草图。由于于都县房地产局在受理刘开益房屋权属转移登记时，未委托其工作人员到禾丰镇禾丰圩14号店房所在地察看标的物及实地测绘房地产平面图，该房产证附件中房地产平面草图系刘开益所提供的房产资料，它与刘开益所持房产证上登记载明的四至界址与实地房屋现状不完全相符。由此引发争议。

原审法院认为，被告依法具有房屋权属登记的主体资格和职权范围。被告受理第三人刘开益的权属转移登记时，对第三人的材料审核不严，也未到实地踏看测绘，以致造成第三人刘开益房产登记的四临界址及房屋平面图与实际不相符，造成房屋登记内容有瑕疵。且进行登记时未履行公告程序、登记程序违法，原告认为被告事实不清、程序违法的主张成立，该院予以支持。第三人刘开益、华昌胜认为原告房屋超占面积，提供的2000年颁发的《集体土地使用证》不真实，不具有行政诉讼主体资格，不属行政诉讼范围，不予受理，原告质证认为1996年违法建房，2000年经土管部门进行处罚补批了建房手续，办理了《集体土地使用证》，被告登记房产权证时侵犯了自己的合法权益，有权提起行政诉讼。该院认为，原告的房屋是否超占不属于该院职责管辖范围，对2000年集体土地使用证的真伪第三人无证据证实。因此，原告的辩解成立。第三人的主张不成立，该院不予支持。

【裁判要点】

被上诉人于都县房地产管理局依法具有房屋权属登记的职权。该县房产局在办理上诉人刘开益房屋权属转移登记时，对刘开益向其提供的房屋产权来源资料等有关情况未认真审查，并且未严格依法按照房屋权属登记程序履行发证前“所有权人指界，邻户有无争议，签章”的工作，同时也未到实地勘测本案房地产四至界址并绘制相关房地产平面图。其2002年1月31日为刘开益换发“于房私总登第0005785号房产证”登记的房屋四至情况及其附件房地产平面图与实际情况有出入，引发纠纷。故被诉具体行政行为事实不清，程序违法，应予撤销。原审法院判决撤销于都县房产局作出的本案具体行政行为正确，但未判令其为刘开益重新核发房产证欠妥，应予纠正。上诉人刘开益通过公开拍卖合法取得14号店房，该县房产局为刘开益颁发的原房产证登记内容有瑕疵，应当由被上诉人于都县房地产管理局依发证程序给上诉人重新颁发房产权证。上诉人上诉认为，被上诉人刘贱福不具备本案适格的诉讼主体资格。本院认为，相邻人刘贱福认为于都县房产局为刘开益颁发的房产证侵犯自己的合法权益，依法有权提起行政诉讼，符合原告诉讼主体资格。关于上诉人上诉反映，刘贱福具有违法超占19.71㎡土地面积的问题，不属于本案的审理范围，上诉人可另行向有关部门反映。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目、第六十一条第（二）项规定，判决如下：

一、维持于都县人民法院2008年8月20日作出的（2008）于行初字第12号行政判决。

二、由被上诉人于都县房地产管理局为上诉人刘开益重新核发房产证。

二审案件受理费50元，由上诉人承担。

【争议焦点】

一、刘贱福是否具有行政诉讼主体资格

二、房产部门应公告而未履行公告程序是否属与程序违法

【法理评析】

本案的第一个争议的焦点为：刘贱福是否具有原告主体诉讼资格。这涉及到行政诉讼资格的确定，行政诉讼原告资格就是指公民、法人或者其他组织就行政争议具有的向法院提起行政诉讼从而成为行政诉讼原告的法律能力。

对于行政诉讼原告资格的确定我们主要从以下几方面来考虑：

（１）行政诉讼原告必须是具体行政行为所指向的行政相对一方。他们可以是公民、法人，也可以是非法人组织，但不能是作出该具体行政行为的行政机关。

（２）行政诉讼的原告必须是认为其合法权益受具体行政行为侵犯的人。受到具体行政行为侵犯，在人民法院审理之前只是一种假定，即只要原告提起诉讼时认为受到侵犯就可以了，至于是否真的受到了侵犯，这只能在人民法院审理案件之后才能最后确定。

（３）行政诉讼原告必须是以自己的名义提起诉讼并受人民法院裁判拘束的人。

（４）行政诉讼原告必须是在人民法院受案范围内提起诉讼的人。只要是同时具备了以上四个条件的公民、法人或其他组织，都可以作为行政诉讼中的原告，向人民法院提起诉讼。

本案中，刘贱福为相邻权人。 相邻权是一个民法概念，是指不动产的所有权人或使用权人在行使所有权或使用权时，对相毗邻的他人的不动产享有的一定的支配权。相邻权不是一项独立的不动产权，而是不动产所有权或使用权的当然扩张或限制。因此当行政机关的行政行为涉及到对他人相邻权的侵害时，相邻权人则有权提起行政诉讼。

本案第二个争议的焦点是：房产部门应公告而未履行公告程序是否属与程序违法？

行政程序是指行政机关行使行政权力，作出行政行为所应遵循的方式、步骤、顺序和期间的总和。它的价值在于规范和制约行政权合法行使，体现法制政府和文明政府的理念；为维护相对人的法律地位和人格尊严提供程序性保障；促进行政权合理行使，提高行政效率。

我国《城市房屋权属登记管理办法》第10条“ 房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

在本案中，县房产局并且未严格依法按照房屋权属登记程序履行发证前的工作，同时也未到实地勘测本案房地产四至界址并绘制相关房地产平面图进行相关核准工作，所以被诉具体行政行为程序违法应予撤销。

【法律风险提示及防范】

房屋权属证书主要有房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证，或者房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。这些证书是表明权利人对特点房屋享有所有权、共同所有权、他项权（抵押权）的凭证。

在办理房屋产权登记时大致要经历申请登记、勘丈绘图、产权审查、绘制权证和收费发证等程序。在申请登记时要填写申请书和墙界表。墙界表就是房屋权利人向登记机关提供的房屋四面墙体归属情况的书面凭证。勘丈绘图的主要任务包括核实、修正房屋情况、核实墙界和绘制分户单位平面图等。将与实际一致的房屋平面图连同申请书、墙界表、未登记房屋调查表以及分户单位平面图等移交给原来的登记人员，并归入相应的登记档案袋。其中非常重要的是对墙界的核实。核实的时候，应有权利人逐一指引，验证墙界表的真实性，同时再由邻居确认申请人指界是否与实际情况相符，经双方确认后再对墙界进行登记。

【法条链接】

《中华人民共和国行政诉讼法》

第二条 公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼

《中华人民共和国行政诉讼法》

第五十四条第五十四条 人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：

（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。

（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：

１、主要证据不足的；

２、适用法律、法规错误的；

３、违反法定程序的；

４、超越职权的；

５、滥用职权的。

（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。

（四）行政处罚显失公正的，可以判决变更。

《中华人民共和国行政诉讼法》

第五十八条 当事人不服人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。逾期不提起上诉的，人民法院的第一审判决或者裁定发生法律效力。

《城市房屋权属登记管理办法》

第十条“ 房屋权属登记依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。

《城市房屋权属登记管理办法》

第十七条　因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起三十日内申请转移登记。

申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。

闫实