第二买受人要求解除其与出卖人之间合同咋办？

【案情】 2007年3月，九江县张某与王某签订房屋买卖合同，约定张某将一套房屋以20万元卖给王某，5月1日交房，违约则给付违约金3万元，当日并收取了房款。后王某方知，该房早在2006年2月刘某已购买。王某向张某要求退款未果，遂于08年9月起诉，要求：1、解除合同，退还20万元；2、给付违约金3万元；3、赔偿损失9万元（房价上涨的损失）。

    【分歧】 就合同是有效合同还是无效合同有三种不同意见：

    第一种意见：本案系无权处分，张某构成欺诈，双方的合同无标的物而不能履行，合同应为无效，但原告王某的诉讼请求解除合同给付违约金是按有效合同来主张；

    第二种意见：王某直接起诉要求法院解除合同没有法律依据。理由是，如果是法定解除，即王某依据解除权而解除合同，是以通知的方式，在通知到达张某时合同解除。如果对方有异议，可以通过请求法院确认合同解除的效力。

    第三种意见：合同有效，可以解除合同，并追究违约责任。

    【管析】 笔者同意第三种意见。第一、即使张某根本就无房（如合同法第51条的无权处分），此时张某和王某之间合同也应为有效（即合同法第44条第一款的规定），既不是效力待定，也不是无效。这是因为本案中的房屋买卖合同经双方意思表示一致就成立生效，但违反法律有关规定的除外。这说明合同的效力不受当事人的善意或恶意（欺诈）以及有无处分权未必要。在此应当注意的是，合同法中没有规定欺诈自然人签订的合同为无效的规定，而合同法第52条第二项关于“恶意串通损害第三人利益”的规定，是指以损害他人利益为目的的情形，（恶意串通）不是指合同一方当事人是不是知道该房屋是否已经出卖给了他人，若非如此理解，市场经济将能如何繁荣发展？！

    第二、支持原告要求解除合同的请求权基础，即是引用《合同法》第94条第4款的规定。从该条第一项的规定看，即使是“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情况，该合同也是有效的，是故按照举重明轻原则，在其他情形下（如该条第4项规定的）的合同效力更不会受到影响。因为法律规定此种情况当事人可以行使法定解除权，也是只有在有效的合同情况下，才能适用该条的规定的。“如果对方有异议，可以通过请求法院确认合同解除的效力”，这个是指行使解除权的一方当事人的解除权效力已经发生，在对方异议的情况下，法院只是审查该已生效的解除权之行使是否合法而已。如果不合法，法院可以撤销该行为，使该生效的解除权具有溯及力而自始无效。

    第三、本案中原告的违约金的性质是赔偿性违约金（合同法第114条第1款），可以支持。但对于“赔偿损失9万元（房价上涨的损失）”的请求不能支持，因为这个不符合可预见性原则（合同法第113条）。喻方德