商品房认购协议及定金纠纷

本案涉及的是商品房认购协议中定金纠纷问题，现实中认购协议的订立及履行是开发商与购房人极易产生争议的一个环节，认购协议争议的焦点往往又主要集中在"定金"的处理问题上。有些购房人认为签了认购协议，如果最终没有签订商品房买卖契约，就无法退回定金其实是认识的一大误区。 商品房认购协议是商品房买卖合同当事人在签署商品房预售合同或商品房买卖合同之前签订的文书，是对双方交易房屋的初步确认。认购协议的内容一般包括：双方当事人的基本情况；房屋基本情况（房屋位置、面积等）；价款计算；签署合同的时限规定等等。从法律角度分析，认购书是商品房买卖合同的预约合同，是独立的合同。2003年3月24日最高人民法院通过的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”第5条又规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”
 
可见，司法解释对于认购书的认定，分两种情况：一种情况是认定为预约；第二种情况是认定为商品房买卖合同。
对于预约的处理，《解释》第4条规定了两种处理原则：一是因为当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同的，按照法律关于定金的规定处理，即对买受来说是不退、对出卖人来说是双倍返还；二是因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。但是至于到底什么是"当事人一方原因"，什么是"不可归责于当事人双方的事由"，该司法解释却未加以界定。目前司法实践中对"不可归责于当事人双方的事由"有两种倾向性意见：第一种情况是开发商和购房人都有买卖房屋的诚意，但双方在正式订立商品房买卖契约时就原先预约合同中没有出现的条款不能协商一致导致最终未能签订合同；第二种情况是一些不可抗力因素，例如预约合同签订后开发项目被司法、行政机关依法限制该房屋权利的，开发商的主体资格丧失，自然灾害导致开发项目灭失等。总之，因不能归责于双方当事人的原因致使主合同不能签订时，开发商返还定金即可。
   
    对于本约的处理，认购协议约定的内容与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖契约应当具备的主要内容基本相同的，应当适用《解释》第5条的规定处理，即该认购书属于商品房买卖合同。
2007年10月2日购房人张先生与某楼盘开发商签订了一份《商品房认购协议》，并于同日支付定金10000元。约定张先生认购该楼盘某幢房屋，双方应于2007年10月12日前签定《商品房买卖契约》。在协议约定的预定期限内，张先生拒绝签定商品房买卖契约的，则定金不予退还。后张先生在约定的期限内与开发商就商品房买卖契约进行磋商，但由于双方对商品房买卖契约中一些条款始终无法达成一致，开发商于是按认购协议的约定没收了张先生10000元定金。后张先生不服诉至法院要求开发商返还10000元定金。
法院经审理认为，认购协议约定的内容比较简单，仅表示当事人之间有将来订立商品房买卖契约的意思的，但买卖契约的详细内容并未涉及，对此，应理解为双方对本约的内容还没有达成共识，双方负有的义务是将来就买卖契约的签订进行磋商。如买受人明确表示拒绝与开发商进行磋商，才产生未履行认购书的违约责任。 法院遂依法判决开发商须返还购房者定金