转让未依法取得权属证书的房屋同样有效

发布日期：2010-03-03 作者：李英俊律师

转让未依法取得权属证书的房屋同样有效

成都中院探讨金融危机背景下房地产纠纷案件审理新渠道
　　昨日，“成都中院金融危机背景下房地产纠纷案件审判工作会议”在金河宾馆召开。来自全市法院近百名民事法官就我市近期房地产纠纷案件等审理情况进行了探讨，讨论并形成了《关于当前民事案件审理过程中几个问题的意见》，为促进我市房地产纠纷案件的妥善处理达成了共识。
　　从严把握购房合同解除标准
　　据悉，在金融危机形势下，如何维护房地产市场的稳定成了法院房地产纠纷审判工作的重点。法院认为，在当前经济形势下，允许房屋买卖合同的当事人在交易过程中动辄解除合同，不仅有悖于诚实信用原则，冲击了市场的信用度，也妨碍了房地产市场的健康发展。根据《合同法》关于合同解除权行使的相关规定，法院将对当事人行使合同解除权的条件从严审查。
　　对于逾期交房的，法院认为应结合所延期限的长短、原因及后果等因素综合考查，妥善处理；对于交房存在质量问题的，则要看是否存在人身安全隐患和影响正常使用，开发商是否有足够的补救手段和措施等综合判断。如果违约确非开发商的原因或者还有其他补救手段的，在判决开发商整改和完善的前提下，仍以继续履行合同为宜。对于开发商的违约行为，可以采取给付一定的违约金或者赔偿损失的方式来平衡与消费者之间的利益。
　　严审开发商交付房屋的质量
　　房屋的质量及其有关的配套设施涉及购房者的人身安全和生活质量，对于购房人以房屋存在质量问题或者配套设施没有达到有关标准而请求解除合同的，法院表示将首先会对房屋是否确实存在质量问题、开发商是否严格按照合同约定切实履行了义务、交付的标的物是否符合合同约定的质量标准等进行严格审查，以维护消费者的利益。另一方面，法院将会对购房者请求解除合同的理由及证据进行严格审查，不排除因房价下跌，购房者滥用各种理由达到解除合同目的。如果当事人未能就房屋存在质量问题举证证明，且房屋已经验收合格，法院可以驳回当事人解除合同的诉讼请求。
　　开发商造成损失由购房人举证
　　法院在确认开发商宣传资料的内容已构成要约的前提下，必须对开发商的行为是否实际给购房者造成了损失以及损失额的大小进行认定，但该举证责任应当由购房人承担。在购房人确因客观原因不能举证，且损失又确实存在的情况之下，如果能够通过鉴定方法确定的，法院应当及时委托相关部门进行鉴定；如果鉴定成本过高或者无法鉴定的，也可根据案件的实际情况酌情判决开发商给予购房人一定的补偿。
　　权属登记包括产权证和国土证
　　遇到购房人与开发商因“权属登记”诉来法院的，如果开发商已完成房屋权属初始登记并提供了相关办证资料，并通知购房人提交登记申请的，法院可认定开发商已履行了办证义务，不承担逾期办证的违约责任。法院同时认为，“权属登记”的内容应包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记两项内容。“规定期限”指办证机关办理权属证书的法定期限，而非前部分约定的商品房交付后至资料登记备案的一定期限。开发商承担违约责任的时间应扣除办证机关办证的时间。即：逾期办证之日至出卖人办理房屋产权备案登记之日、房屋分户产权证取得之日至出卖人办理国有土地使用权备案之日。
　　法院认为，关于逾期办证违约责任诉讼时效的起算时间，应当从当事人约定办证期限届满的次日起开始计算二年的诉讼时效。购房者自双方约定出卖人承担办证义务期间届满的次日起便应当知道自己的权利受到侵害，在此期间，超过二年未主张权利的，如果没有发生可以导致诉讼时效中止、中断的法定事由，其要求支付违约金的诉讼请求因超过诉讼时效而丧失胜诉权。
　　转让未依法取得权属证书的房屋有效
　　目前，随着城市规划建设的发展，一些基于拆迁安置补偿协议取得的房屋和尚未实际取得的拆迁安置房也相继进入市场交易，随着近年来房地产的增值，出卖人相继以合同违反法律强制性规定为由请求确认合同无效。法院认为，对这类转让尚未依法取得权属证书的拆迁安置房屋的合同效力，应认定为有效。（陈台荣邱寒记者晨迪）2009-07-23 来源：成都日报

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