少写一句话，多赔百万元
——无锡“春江花园”案的启示
颜雪明 万科企业股份有限公司
上传时间:2010-6-26
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无锡“春江花园”成立业主大会后，决定终止与物业公司的前期物业服务合同，要求物业公司移交属于业主的财产和资金，其中包括共有部分的经营收益417万余元。对此，法院除认为有一部分原告不能证明因而未予支持外，判决物业返还业主共有部分收益约290万元。此案判决书经最高人民法院公报刊登，引发媒体关注与热议。
认定事实与判决的矛盾
本案表面上看非常简单，小区内的共有部分收益属于业主，这是法律明确规定的。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动……权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持”，就是针对此类问题而规定的。虽然此案发生时该解释尚未生效，但只要承认业主的物权，就只能按此原则处理，否则物权的保护就成了一句空话。所以，这个案件本来不存在什么疑难之处。
但是，既然共有部分收益属于业主，那物业企业就无权染指，为什么法院又判给物业公司30%呢？法院的理由是，“本案中争讼收益之产生，一方面得益于被告物业公司的管理行为，另一方面也应注意到物业属于全体业主共有。共有人对共有物享有收益权，这是一项法定权利”，“物业管理有其特殊性，物管企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物管企业付出管理成本后不能获得经济回报，这对物管企业是不公平的”，这个理由十分牵强。物业服务就是对业主共有部分进行管理，专有部分不属于物业企业管理的内容，怎么能说“其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬”，难道物业公司是白干的吗？即使是特定的共有部分，如停车场、会所，收益全部归业主的情况下，物业公司也可以扣除合理的管理成本，不存在亏本学雷锋的情况。至于是否应当从中分享收益，则要看合同约定，没有合同依据和法律依据，就不能“取得经济回报”，这有什么不公平的？保姆把旧报纸卖了，这个收益当然属于雇主，不能说因为她出了力，就要分走三成收益，这才叫公平。
法院一方面强调共有部分的收益属于业主，另一方面又判给物业企业三成，这是一个矛盾。我注意到，业主委员会起诉时，对共有部分经营收益的请求也只是70%，也就是说，业主也认可物业可以拿走三成。明明是自己的财产收益，却情愿给管家拿走三成，这是为什么？其中必有蹊跷。
本案的核心问题：共有部分收益是否属于包干的基础？
根据建设部《物业服务收费管理办法》，物业服务的计费方式可以采用包干制。“包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担”。从公报的介绍中，我们看不出来春江花园采取的是不是包干制，而这恰恰是一个最重要的问题。假如前期物业服务合同中约定采取包干制，并且是在考虑了共有部分收益的基础上包干，那么，共有部分的收益就应当属于物业企业，而不属于业主。早年陕南农村杀猪，行规是杀一头猪两元工钱，但猪下水要给杀猪匠。显然，这一副猪下水也是其劳务对价的一部分。如果猪杀好了，主家只给他两块钱，然后变脸说工钱我已经给你了，猪下水是属于我的，你无权拿走，这显然是不讲道理，没有人敢这样干。本案中，关键之点就在于：前期物业合同中对共有部分的收益究竟是如何约定的，有没有在此基础上包干的意思？
判决书中提到，前期物业服务合同中约定，“物业公司按照物价局审批标准，按建筑面积向业主和物业使用人收取物业管理服务费，对物业范围内的商铺、地下停车库、会所的物业成本不计入向业主所收取的物业费中。”这后半句是什么意思？相当费解。按文义可以解释为“物业范围内的商铺、地下停车库、会所”的管理负担不算业主的，那么因管理所生的利益呢？合乎逻辑的推论也应当与业主无关。也就是说，其负担与利益，都由物业企业来承受与享有。业主委员会与物业公司为终止物业服务而签订的移交清单第十条似乎也可以印证这一推论：“双方约定，在各自管理期限内的应由各自承担的收入、支出由各自承担”。假如春江花园确实实行的是包干制，并且共有部分的经营收益作为包干的基础，那么，这部分收益就如同杀猪合同中的猪下水，毫无疑问应当属于物业企业。业主委员会在起诉时之所以愿意分给物业企业三成，法院也支持物业拿走三成，其玄机或许就在于此。
对包干制项目敲响了警钟
令人遗憾的是，如此事关巨大利益的问题，在前期物业服务合同中没有明确的约定。法院认定“本案中双方对该部分收益的分配没有合同根据，故应当按照法律规定进行分配”，可见至少在法院看来，不存在包干的约定。也许是当初的前期物业服务合同不规范，或者建设单位与物业公司故意要含糊一点，留下日后自己解释的余地？现在都不得而知了，我们只看到结果——当初不明不白的约定，造成了今天物业公司数百万元的损失，这是一个值得整个行业吸取的教训。
现实中，为了在竞争中获得有利地位，也由于政府对物业费标准的违法干预，物业企业不得不以较低的报价进入市场，有的报价甚至低于服务成本。这种情况下它愿意做，就是看到在物业费之外，还有一块收益（比如停车场收入）可以用来弥补物业费的不足。这与杀猪匠看重的并不是那两块钱，而是一副猪下水是同一个道理。而在业主一方，更容易接受一个看起来较低的物业费标准，而不大在意共有部分的收益有多少。所以，在物业服务市场上，多数物业企业在测算收费标准、提交报价时，都会考虑共有部位的收益，以此作为报价的基础。在这种情况下，应当在合同中明确约定，小区内有哪些收入计入物业费、作为包干制的基础，不能含糊地说“各自承担”或者“不计入业主的物业费”等等。共有部分的收益本来是业主地上长出的庄稼，没有明确的约定，怎么能进入物业企业的口袋？所以，含糊其辞的合同条文只会对物业企业不利。
前期物业服务合同就是物业公司与业主之间的约法
如果前期物业服务合同作了明确的约定，将停车场等收益纳入包干制的框架之内，会不会涉嫌侵害了业主的利益？当然不会。权利本来是业主的，但业主通过约定作出了处分，这就合情合法。还用杀猪的例子，别说主家答应给杀猪匠一副猪下水，就是再加一个猪头、两个猪肘，也没有问题，这是行使自己的权利。况且，在约定共有部分收益纳入包干的情形下，业主仍然享有了共有部分的收益，只不过是将它折抵了一部分物业费而已。
当然，前期物业服务合同并非由业主与物业企业签订，而是由建设单位代替未来的业主作主，这是在房屋没有竣工交付前的权宜之计，除此也没有更好的办法。法律规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业合同对业主有约束力；但业主可以重新选聘物业企业、重新确定物业服务合同的内容。这个制度设计，已能避免业主的利益遭到建设单位与物业企业的联手侵害。就像春江花园的业主一样，认为前期物业合同或者物业公司不合自己的心意，就组织起来，重新作出决定。但必须明确的是，即便如此，对原来合同确定的权利义务，业主大会无权否定。
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