房屋资源税的理论探讨

房屋资源税的理论探讨
庄志明
随着房地产泡沫的日渐膨胀，住房空置率节节攀升，对房屋也需要进行“结构调整”了。据国家电网统计,2009年底，全国660个城市电表连续6个月零读数的住宅有6540万套。这些空置的房子可容纳2.6亿人居住。而目前，一边有那么多人“蜗居”甚至无住所，一边却是几千万套的房子在闲置，这是多么大的反差，也是对现代文明社会莫大的讽刺。
要解决当前房地产的病态问题，必须要对症下药，化解空置房问题。何谓空置房，目前还没有严格的定义。空置房官方定义：根据国家建设部、国家发改委、国家统计局最近发布的对商品房空置面积种类进行明确分类的通知，从2003年统计年报开始，将以商品房空置时间作为标准进行划分。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。空置房市场定义：开发商销售的尾房、被法院罚没、羁押的部分房屋、开发商用于抵债的债权房都在空置房的范畴之内。按照以上定义，难以分析当下房屋现有结构情况，这些解释显得笼统也不适应形势了。为简化和实用分析，我们认为空置房实质就是持续一定时间未实际利用的房屋，从实务角度看就是连续6个月电表零读数的房屋。空置房的增多吹大了房产泡沫，空置房的大量存在正是房地产泡沫的集中体现，也是房地产走入畸形状态的标致。房屋的实质属性就是居住利用，而空置房的存在，是对社会房地产有限资源的掳夺和浪费，是对房地产健康发展的倒行逆施，加剧了社会矛盾。故对空置房必须采取有效措施，进行限制和缩减。房屋资源税的提出正是出于这一初衷。
征收房屋资源税的道理很简单，房屋没有加以合理有效利用，必然浪费了社会资源，当然应当对这种行为通过直接的税收手段进行调节和惩罚，使社会资源得以合理配置。这和对烟草高额征税的思路大同小异。在征收的对象上，当然应对以上所讲的空置房进行征收。但果真实行对6个月电表读数为零的房屋进行征收，我们又会陷入尴尬境地。因为法律的出台是滞后的，也是明文的，这些空置房的所有者一旦得悉要对这些空置房征收房屋资源税，就会隔三岔五到拟征税的房屋里使用一下水电，使得读数不为零，以避免征税。所以，以电表数为零作为硬性征税依据，实践中无法操作，也达不到征税的实效。为此笔者建议采用依当地城市平均用电用水量为基数，差额征税的方法。举例说明，某城市套房月均用电量50度，大于等于50度的房屋我们认为已经合理利用，不予征收房屋资源税。小于50度的房屋说明利用率不够，没有达到合理利用，也就是说浪费了房屋资源，需对该房征税。税收计算：以(50－实际用电数)×电价为税基，再乘以一定的税率，则得该月该房的应纳税额。如某房该月电度数20度，电价0.6元，税率采用3.0计算，该房当月应征税为(50－20)×0.6×3.0＝54元。当然还可以将用水量也作为依据，同样的方法，一起纳入，进行房屋资源税的征收。税率则可随房地产泡沫程度、空置房的保有量等因素进行适度调整。
另外，征收房屋资源税是对所有房屋都征收，还是对二套房以上再征收，这又是一个难题。从情理角度，应从二套房开始征收，但这就涉及二套房核定的难题。从方便性的角度看，全面征收简单适用，立竿见影，但可能伤击“无辜”。这是一个两难，稳妥起见还是扎实做好前期准备工作，从二套房开始征收。这项工作可在个别城市先试点，成功了，进入全面实施。

(作者，庄志明，江苏法之泽律师事务所律师，手机13004316734)