2010年司法考试大纲新增法规解读：物业服务合同

今年新大纲民法部分尽管变化不大，但是，对于一些新增的内容依然要引起重视。通常会考察一道小题。对于最高院的物业服务合同简要总结以下方面，希望能够引起考生朋友们的注意：

　　1、物业服务合同的效力范围

　　（1）前期合同对于业主具有约束力：建设单位、业主大会和业主委员会与物业公司之间的合同对于业主具有约束力。

　　（2）物业合同的无效：

　　①一并转托物业的合同；

　　②减轻公司责任加重业主责任排除业主主要权利者。

　　（3）物业公司的公开承诺及服务细则认定为合同的组成部分

　　2、违约请求权

　　（1）业主请求权：物业公司违约——请求继续履行、采取补救措施、赔偿损失等

　　（2）物业公司请求权：业主违约（妨害物业服务与管理）——请求恢复原状、排除妨害、停止侵害等责任。

　　3、关于物业费的收取

　　（1）物业公司擅自扩大、提高或者重复收费——正当抗辩——已收取的请求退还！

　　（2）物业公司依合同或有关规定提供服务——业主无正当理由拒交——书面催之——以未接受或者无需该服务而抗辩，不支持。

　　（3）业主与实际使用人不一致时：可约定由实际使用人交纳，未交者，业主连带。

　　4、业主委员会的解除权

　　（1）条件：业主大会依法作出解聘物业公司的决定

　　（2）如有拖欠物业费，物业公司应向具体业主主张。

　　5、合同终止之后的权利义务

　　（1）业主可请求已经预交但尚未提供服务部分的费用。

　　（2）业主委员会请求物业公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施、物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。