南京房产律师：是否可以购买正在出租的二手房

发布日期：2010-10-14 作者：汤圣泉律师

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二手房买卖过程中，购房人所购买的房屋有可能正处于出租状态。房屋买卖合同签订后，房屋所有权发生转移，但是租赁合同仍对承租人有效，购房人的房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同。房屋租赁合同的承租人对租赁的房屋具有优先购买权。
所谓房屋承租人优先购买权，是指当出租人转让房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人而购买该房屋的权利。承租人优先购买权是《合同法》赋予的权利，此外，《城市私有房屋管理条例》及最高人民法院相关司法解释也明确了出租人出卖房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。故司法实践中一般认为侵犯承租人房屋优先购买权的合同是无效的。但2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确规定了出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但出租人请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。这就明确了侵犯租赁房屋优先权的房屋买卖合同是有效的。但租赁房屋的承租人有权优先购买，也有权要求赔偿。
承租人虽然对出租人出售其承租的房屋具有优先购买权，但2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，对承租人行驶优先购买权做了一些限制。对于以下情况，承租人不能行驶优先购买权：1，房屋共有人行驶优先购买权的，共有人的优先权要优先行驶。2，出租人将房屋出卖给近亲属，近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。3，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买或不购买的。4，第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
购房人在购买可能存在租赁关系的房屋时应注意：1，向所购买的房屋所在的房屋登记机关查询房屋是否存在租赁关系。2，提前三个月与承租人协商，虽然法律规定了出租人应提前三个月通知承租人，但购房人也可以在三个月内通知承租人，明确了解承租人将行使或放弃有限购买权。

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