亚运会将成为开发商延迟交楼的正当理由

亚运会将成为开发商延迟交楼的正当理由     

                文/ 杨海亮律师

        我们且先看看广东省建设厅、广东省工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同》范本GB/T 17986.2-2000第八条：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起   日内告知买受人的，2、     。3、      。”     
        再看看广东省环境保护厅2010年10月15日《关于印发<广东省亚运会期间空气质量保障措施方案>和<2010年第16届亚运会空气质量保障极端不利气象条件应急预案>的通知》（粤环发[2010]100号）文件，其中《广东省亚运会期间空气质量保障措施方案》的相关规定：“适用时间：2010年11月1日~2010年12月20日。...主办城市广州，协办城市佛山、东莞及对广州空气质量影响较大的清远、中山列为A级区域，...A级区域五个重点城市，要停止一切建筑、拆迁、市政建设等施工工程，必须施工的重大工程项目，需取得住建部门等相关主管部门的特殊许可。”     
        看完以上两份材料，即可联想到以下问题：因政策原因导致停工，能否成为开发商延迟交楼的正当理由？     
        先说说不可抗力，我国《合同法》第一百一十七条有明确规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”实践中一般将不可预见的自然灾害如地震、洪灾等认定为不可抗力，台风则不一定（因为台风属于季节性气候，有其规律性，沿海每年都会有台风，按常理可以预见每年大概多少次、多少级，这在项目开发建设前期的环境调研时，建设单位及施工单位凭其建设经验都应当知道。），学理中的主流观点认为，政策原因不属于不可抗力（深层法律学术问题，在此不详细深究）。    
         既然政策原因导致停工不属于不可抗力，那么开发商能否据此予以正当延迟收楼时间？这得回到本文第一段“2、     。”，开发商的猫腻就在此！因为一般的开发商都将此空白处填上了类似“为配合法律法规、政策的实施等原因引起的延误”之类的话，有此“护身符”，遇到亚运会期间环保厅的停工令，就完全可以相应的顺延交楼。其理由如下：     
        首先，《商品房买卖合同》属于民事合同，意思自治是民法的精髓，合同双方当事人只要不违背法律、行政法规的强制性规定（法律规定其他无效、可撤销情形除外），达成的合同都会受法律保护。以上关于政策的实施引致延误的约定是合法的，有效的。    
         其次，政策原因属于第三方原因，停工令突然下发，谁都无法预测，合同双方对此都无过错，虽然合同执行的严格责任原则，但按常理推测据此停工而顺延交楼对合同双方是公平、合理的，可以接受的。    
         由此可知，如果购房合同对“政策的实施等原因引起的延误”有约定，则应当按合同约定执行，如果对此没有约定，法院可行使自由裁量权，对此予以裁决。总之，不管何种情况，在日后业主追讨延迟收楼违约金的案件中，这必将成为双方在法庭上争论的焦点之一。