不动产一物数卖法律问题研究

发布日期：2010-11-22 作者：110网律师

《郑州大学》 2007年

不动产一物数卖法律问题研究
姚万朝
【摘要】： 不动产一物数卖，又称二重买卖，是指出卖人在与前买受人签订不动产(通常指房屋、土地)买卖合同后，于前买受人办理不动产所有权移转登记之前，又将该不动产出卖给后买受人，甚至在后买受人办理移转登记前，又与第三买受人、第四买受人等签订不动产买卖合同的行为。在不动产一物数卖事实发生后，于出卖人与买受人之间，特别是数买受人之间的法律关系异其复杂，主要表现为因区分债权和物权而引致的物权变动模式，由此衍生出许多具体法律问题，如数个买卖合同的效力、不动产所有权归属、未能取得不动产所有权的买受人权利救济。债权和物权的区分是不动产一物数卖所关涉的两个基本问题，区分方式不同，导致物权变动模式不同。现今世界各个国家和地区的物权变动模式大体分为三种，即债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义，债权意思主义模式以法国、日本为代表，英美法也具有债权意思主义的价值取向，物权形式主义模式以德国、我国台湾地区为代表，债权形式主义模式以奥地利为代表，俄罗斯、韩国等世界多数国家采债权形式主义。三种物权变动模式各有利弊，对不动产一物数卖的作用机理各不相同。我国在《民法通则》颁布前采前苏联的合同登记生效制度，《民法通则》颁布后的一系列立法基本上采债权形式主义模式。刚刚出台的《物权法》坚持了债权形式主义物权变动模式，同时将债权意思主义作为物权变动规则的例外予以确认，与现代民法判例学说之基本潮流正相吻合。债权形式主义物权变动模式下，数个买卖合同的效力应当是，出卖人为不动产一物数卖后，出卖人与前买受人签订的前买卖合同，符合债权法规定，应为有效，当前买受人未为办理不动产所有权移转登记时，所有权仍归出卖人享有，出卖人与后买受人签订买卖合同属有权处分，后买卖合同亦为有效。如果前买受人办理了不动产所有权移转登记，此时，出卖人再与后买受人签订买卖合同，属于无权处分。无权处分的合同并非无效合同，依债权与物权相区分的原则，后买卖合同仍得生效，至于后买卖合同未为办理不动产所有权移转登记，仅仅影响到物权移转的效力，与债权买卖合同效力无涉。同理，如果后买受人办理了不动产所有权移转登记，因为债权和物权相区分，前后买卖合同仍为生效合同。关于不动产标的物所有权的归属，因数个买卖合同均为有效，不论前买受人，还是后买受人取得不动产标的物并办理了物权移转登记，当然取得该标的物所有权。如果出卖人在签订了数个买卖合同后均未为买受人办理登记，依债权的平等性和任意性，出卖人有权为前买受人或者后买受人交付并为办理不动产标的物移转登记。均未办理移转登记下发生房屋承租人或者共有人参与，亦或二者共存的请求权冲突情形时，所有权归属依优先权理论判断。出卖人为其中一个买受人办理了标的物所有权移转登记后，未能取得标的物所有权的买受人权益受损，属于受害人。实践中，前买受人往往成为受害人，也存在后买受人成为受害人的情况。我国《物权法》第20条为前买受人权利保护设立了预告登记制度，预告登记制度是物权制度向债权领域的扩张和延伸，预告登记具有保全权利的效力、保全顺位的效力、预警的效力和满足的效力。如果未为办理预告登记，前买受人受害时，可以通过债务不履行损害赔偿、侵害债权损害赔偿和行使撤销权三种途径进行权利救济。后买受人受害时可以通过债权不履行损害赔偿进行救济。关于债权不履行损害赔偿，出卖人债务不履行，致买受人合同目的落空，未取得标的物所有权的买受人可以解除买卖合同，要求出卖人违约赔偿。可得利益的损失应包括在赔偿范围之内。惩罚性赔偿也是前买受人请求赔偿的一个方面。关于侵害债权损害赔偿。目前多数国家和地区立法或判例都肯认第三人侵害债权。我国立法未明确规定侵害债权制度，笔者认为侵害债权应予肯认，但须对后买受人侵害债权的情形严格界定。在仅仅由于出卖人的原因构成对前买受人侵害债权的情况下，前买受人不能对后买受人提起侵害债权赔偿请求，只能请求出卖人违约赔偿。关于债权人的撤销权。我国《合同法》第74条、第75条对债权人撤销权制度做了一般规定，该规定并未明确特定物债权之债权人可否专为保全自己特定物债权的履行而行使撤销权。笔者认为撤销权的效力对第三人利益影响甚巨，因此，惟有当特定物债权转换为损害赔偿债权后，债务人的总资力不足以清偿时，始有撤销权的发生。撤销权须在法定期限内通过诉讼程序行使。
【关键词】：物权变动 合同效力 标的物归属 权利救济
【学位授予单位】：郑州大学
【学位级别】：硕士
【学位授予年份】：2007
【分类号】：D923
【DOI】：CNKI:CDMD:2.2007.120773
【目录】：
·                            摘要3-5
·                            Abstract5-10
·                            引言10-11
·                            第一部分不动产一物数卖法律问题的提出11-14
·                            一、不动产一物数卖的界定11
·                            二、不动产一物数卖所涉及的主要法律问题11-14
·                            第二部分不动产一物数卖基础法律分析14-26
·                            一、物权和债权的区分14-16
·                            二、物权变动模式及其在不动产一物数卖下的比较16-23
·                            (一) 三种主要的物权变动模式16-22
·                            (二) 各种不同的物权变动模式在不动产一物数卖下的比较22-23
·                            三、我国关于物权变动模式的选择23-26
·                            第三部分数个买卖合同效力和标的物所有权归属分析26-32
·                            一、数个买卖合同效力分析26-29
·                            二、不动产标的物所有权归属分析29-32
·                            (一) 数个买受人均未办理移转登记的标的物归属29-30
·                            (二) 一方买受人办理了移转登记的标的物归属30
·                            (三) 买受人之一为承租人或共有人时标的物归属30-32
·                            第四部分买受人权利救济分析32-42
·                            一、债务不履行之权利救济33-35
·                            二、侵害债权之权利救济35-38
·                            三、行使撤销权之权利救济38-42
·                            中外参考文献42-46
·                            后记46

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