将楼道口及消防通道出租为法律所禁止

将楼道口及消防通道出租为法律所禁止
【案情】
2006年3月20日，原告北京市某公司(以下简称某机械公司)与被告江某签订了《房屋租赁合同》，约定江某承租某机械公司位于北京市朝阳区机械公司公司大厦内二栋北楼口的房屋，租期为一年，江某可将所租房屋作商铺用途;合同对每月租金、管理费、水电费等各项费用以及拖欠租金的滞纳金进行了约定。当天，双方签订了《房屋租赁合同的补充协议》，对租金、管理费等各项费用进行了调整。同时，《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》还约定了双方的其他权利义务。2007年3月30日，租赁期限届满后，某机械公司和江某双方未续签《房屋租赁合同》，江某至一审起诉时未搬离上述租赁房屋。2007年2月14日，某机械公司曾向江某发出通知，该通知载明:“因您经营处的场所(所租赁的房屋)是楼梯口，现消防要求作为消防通道使用，不能作为经营场地。公司根据消防条例的要求，请您于合同期满时搬离该处。谢谢配合!"
【审判结果】
一审法院认为，从某机械公司向江某发出的通知显示，某机械公司所出租的房屋是楼梯口，且是消防通道。同时，某机械公司未提交证据证明该租赁物不是消防通道，并可以出租作商铺用途，凶此，由于租赁物不符合出租的条件，违反了法律法规的有关规定，故某机械公司和江某所签订的《房屋租赁合同》无效。
二审法院认为，某机械公司未能提供涉案租赁物是属商业用途房屋的证据，且从某机械公司向江某发出的通知内容显示，某机械公司所出租的房屋是楼梯口，且是消防通道。同时，某机械公司未提交证据证明该租赁物不是消防通道，并可以作商铺川途出租，因此，一审认定该租赁物作商铺用途出租违反了法律法规的有关强制性规定，故判决某机械公司与江某所签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同的补充协议》无效是正确的。
【律师评析】
本案的出租标的物为楼梯口和消防通道，属于将具有专用功能的附属设施出租用于商业目的。根据我国“房地合一”和“房随地走”的基本政策，建筑物及其他附属设施的使用功能决定于所附着土地的用途，《物权法》第140条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条明确规定土地用途的改变应经有关行政主管部门批准。本案中出租人与承租人未经行政主管部门的批准即约定改变房屋使用功能违反了上述法律、行政法规的强制性规定，同时，占用消防通道从事商业经营也损害了公共安全，其租赁行为应属无效。
司法实践当中，如在一审开庭审理前，当事人改变使用功能的行为得到行政主管部门批准，则合同可认定为有效;如果未获行政主管部门批准，合同应认定为元效。