从该案的处理看房屋转让过户登记的必要性----兼谈对《物权法》第九条的理解与运用

作为规范财产关系的民事基本法律的《物权法》已于2007年10月1日起施行，它明确规定国家、集体、私人和其他权利人的物权受法律保护，在保护国家、集体及公民合法财产，维护市场经济秩序等方面起着非常重要的作用。《物权法》所规定的物权，是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权，是权利主体对于物所享有的占有、使用、享用和处分的权利，具有排他性、绝对性、对世性的特征，任何单位和个人都不得侵犯或妨碍权利人行使物权，包括物权法定、一物一权、物权效力优先、公示及公信原则等基本原则。

《物权法》中关于不动产物权的设立、变更、转让等相关规定，即体现了公示及公信这一基本原则。《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”根据该规定，不动产物权以登记作为权利享有与变更的公示方法，法律赋予登记的公信力，使社会公众知悉物权的享有与变动情况。根据该条规定，如果双方当事人就不动产转让达成协议并已履行，但只要未发生产权过户登记，就不发生产权变更的效力。

我国关于房产的转让即采取了登记生效主义，即未办理房屋过户变更登记，房产的所有权不发生转移，房屋产权仍旧归属于原产权人。因此，房屋买卖合同签订完，房屋交付使用后，买卖双方应当立即办理房屋过户变更登记，否则，如果有第三人在此期间购买并办理了产权过户登记，则原买受人不能对抗第三人，无权要求第三人交付房屋。因此，在实际生活中，买卖双方订立房屋买卖合同后，及时办理产权变更登记，对于依法保护买受人的物权是非常必要的。

笔者今年刚刚审理完一个案件，对《物权法》第九条所体现的公示及公信原则有了更进一步的理解。

基本案情：老王与小王系父子关系。1998年小王与某房地产开发公司签订了《商品房购销合同》，以34万余元购买了位于某市扬子江西路60号门面房（下称60号房屋），办理了房产证。2003年9月小王与A女登记结婚后，小王将妻子添加为房屋共有权人。2003年7月，老王以60号房屋抵押担保至农行贷款15万元，1年期满后归还了贷款。2004年7月至2007年12月，小王夫妇又以该房屋向中信银行抵押贷款50万元，后贷款一直未还款。在此期间，因小王欠老王借款45万元，老王与小王夫妇于2005年5月达成协议，小王夫妇自愿将60号房屋过户给老王以抵偿45万元债务，该房所剩抵押贷款由老王来偿还。2006年3月，双方就过户问题经法院主持调解达成协议，小王夫妇约期定于当年4月30日前协助老王办理过户手续。法院据此制作了调解协议及民事调解书。但届期双方未履行，该房屋一直未办理产权过户手续。

2009年1月中信银行根据公证文书向法院申请执行，要求小王夫妇归还贷款本息54万余元。2009年3月吴某又诉至法院要求小王归还借款23.5万元，诉讼中根据吴某的申请法院查封了60号房屋。2009年9月法院依法委托某卖行公司拍卖60号房屋。同年10月买受人叶某以114万元的最高价竞得。后中信银行及吴某均从60号房屋拍卖款中受偿。

2009年11月，老王一纸诉状将小王夫妇告上法庭。原告老王认为，被告小王夫妇已将60号房屋给其抵偿债务，法院已制作了民事调解书，约期办理过户登记，故原告已拥有了60号房屋的产权。因两被告未还银行贷款及他人债务，致房产被拍卖，使其无法取得房屋产权，故小王夫妇应按照该房产拍卖价114万元的标准赔偿其损失。

对于该案的处理，有几种不同的观点：

一种观点认为，原、被告双方约定以60号房屋抵偿债务，经法院主持达成了民事调解书，约定了办理过户手续的期限。该法律文书合法有效，据此可以表明60号房屋已用于抵款，老王应享有该房屋产权。被告应按照拍卖价赔偿原告的损失。

第二种观点认为，王氏父子在法院主持调解达成民事调解书时，明知该房屋尚有银行抵押贷款未还，却规避这一事实，此后小王夫妇一直以房屋抵押贷款，且与其他人亦有债务纠纷，原、被告双方有恶意串通转移房产逃避债务的嫌疑，双方以房抵款的协议因损害第三人利益而无效，应依照审判监督程序撤销该民事调解书。原告老王已经取得房屋产权的理由不能成立，依法驳回原告要求被告赔偿房屋被拍卖的损失的诉讼请求。

第三种观点认为，对于法院民事调解书，被告应积极履行。但根据双方声明中曾约定该房所剩抵押贷款由老王来偿还，可以看出老王对尚有银行抵押贷款未还是知情的。倒底应由谁还贷，双方调解书中未予明确。双方对于该房屋被拍卖均有过错，被告小王夫妇应按过错程度赔偿原告老王所主张的损失。

笔者认为，上述三种观点均有失偏颇。第一种观点认为根据调解书就能认定房屋的产权归属，显然与《物权法》规定的不动产登记生效原则相悖。第二种观点中认定王氏父子主观上恶意串通损害第三人利益，这在审判实践中很难把握。第三种观点，如双方对未履行过户登记调解书均有过错，原告要求被告赔偿房屋拍卖的损失，其前提必须是原告已取得该房屋产权。

那么本案该如何处理呢？笔者通过对《物权法》第九条的深入学习和理解，逐步理清了思路。

首先，我国法律未规定已设立抵押权的房屋不能买卖。《担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。第三款规定：抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。根据上述规定，转让抵押物如果未告知抵押权人的，抵押权人有权主张双方转让行为无效。抵押权人不主张转让行为无效的，仍可行使抵押权，即享有优先受偿权。本案中，60号房屋的抵押权人—银行并未主张原被告双方以房抵款行为无效，而是直接申请法院强制执行，最后通过拍卖抵押物实现了抵押权。鉴于此，法院主动审查据以制作民事调解书的王氏父子调解协议的效力，是不恰当的。相反，根据上述担保法司法解释的相关规定，民事调解书的效力还应予以肯定。

其次，根据民事调解书不能认定60号房屋产权已经发生转移。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”物权公示制度作为物权法的基本制度之一，它要求不动产物权以登记作为权利享有与变更的的公示方法，也就是买卖不动产的，其所有权自依法进行变更登记时转移。王氏父子在自愿合法的基础上达成以房抵款协议，该协议是有效的。但由于双方一直未履行该协议，未办理产权变更登记手续，故房屋产权并未发生转移。该案中老王及小王夫妇在经法院主持达成60号房屋过户协议时，双方对银行抵押贷款的剩余借款本息如何归还未作出约定。《声明》中虽载明所剩抵押贷款由老王偿还，但后来双方实际上均未清偿银行贷款本息。此后小王夫妇又数次以该房屋作抵押贷款，直至银行向法院申请执行，双方亦未能还清银行贷款及办理60号房屋的产权过户。其实，双方一直有机会履行过户登记手续，前提是只要还清银行抵押贷款。但是由于双方采取消极的态度，最终导致房屋被拍卖还贷。由于未办理过户登记，依照上述《物权法》第九条的规定，60号房屋产权未发生转移，老王依法不能取得该房屋的产权或财产权益，故其要求被告小王夫妇按照房产拍卖价114万元的标准赔偿其损失的诉讼请求，不符合法律规定，被依法驳回。因原60号房屋登记产权人仍为被告小王夫妇，而根据法律所赋予的登记的公信力，另一债权人吴某在房屋拍卖款优先用于偿还银行贷款后，亦从拍卖款中受偿。笔者在判决书最后还指出，老王基于物权的请求权虽没有获得法律支持，现房屋经法定拍卖程序为叶某买受，民事调解书客观上已无履行可能，但双方以房抵款的债权债务关系并未消灭，老王依法仍享有债权请求权。该案判决后，原、被告双方均未上诉。

通过审判实践，笔者对《物权法》第九条所规定的不动产产权设立、变更、转让和消灭需依法登记才发生效力有了更深刻的认识。借此文，笔者对那些从事房地产交易的朋友们提个醒，房产转让请务必办理过户登记！



【作者简介】
祁胜群，江苏省扬州市邗江区人民法院任职。