商品房买卖合同纠纷案代理意见

审判长、审判员：我受当事人的委托，广西嘉宸律师事务所的指派，作为原审原告的代理人参加本案的各项诉讼活动，现就本案的审理，发表以下意见：
一、原审被告违约事实明显，应承担违约责任。
    原审原告和原审被告签订《合同》后，即依照约定交付了买房的相关费用，如：购房款或购房首付款及银行按揭方式交付的购房款、房屋维修基金、契税等，原审原告完全按约履行了全部《合同》义务。依据《合同》第八条的约定，原审被告应该在2008年5月31日前，将具备“商品房验收合格”证明文件的房屋交给原审原告，但原审被告直至2008年10月20日才将房屋交与原审原告，超过合同约定的时间长达140天。原审被告的行为已经构成违约，应按合同约定支付逾期交房违约金18183元（总房款259758的每日万分之五，共140天）。
二、原审被告主张逾期交房的免责事由不成立，应向原审原告支付逾期交房违约金。
    1、原审被告主张因不可抗力导致延期25天交房，免除这25天延期交房的违约责任，因违反合同约定告知义务，该理由不成立，原审被告应承担违约责任。
    原审原被告双方在《合同》第八条交付期限中约定“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）、遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起拾日内告知买受人的。”
也就是说，当发生不可抗力情形，而且出卖人即原审被告在发生不可抗力之日起拾日内告知买受者也即原审原告，出卖人即原审被告方可据实予以延期。
    现在我们来看，发生冰雪灾害即不可抗力的时间是2008年1月10日，按照合同的约定，原审被告应在1月20日之前告知原审原告，而实际上原审被告直至2008年7月23日才登报告知，违反了双方在合同中关于出卖人即原审被告可据实予以延期的约定，因此，被告主张因不可抗力主张延期25天，因违反合同约定的告知义务，该理由不能成立，被告对此应承担支付违约金的责任。
2、原审被告辩称其延期5个月交房是由于执行住宅逐套验收文件要求，完全是因为其他原因造成工程延期而寻找的借口，是企图逃避逾期交房的违约责任。
    《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》第二条第二款“本暂行规定所称逐套验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行单位（子单位）工程竣工验收前，对每一套房进行的专门验收，并在逐套验收合格后出具《住宅工程质量逐套验收表》”。第三条第一款“住宅单位工程竣工验收前，建设（代建）单位应当先组织施工和监理单位有关人员进行逐套验收”。
    从上述规定可以看出，逐套验收是在工程竣工验收之前，而且是由建设单位组织施工单位和监理单位进行，而不是在工程竣工之后再进行逐套验收，因而不会影响工程实际竣工时间，也不会因此延误交房时间。
    桂林市建设与规划委员会市建规【2008】17号文转发自治区建设厅关于印发《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行规定》的通知，明确告知，“请各单位接到通知后组织本单位相关人员认真学习文件，并贯彻执行。本规定从文件发布之日起执行”。发布的时间是2008年1月9日，也就是说，在桂林市执行住宅质量逐套验收是从2008年1月份开始，而不是原审被告所称的2008年5月开始执行该《暂行规定》。随后，桂林市建设工程质量安全监督站市质安监（2008）001号文通知各房地产公司、建筑公司、监理公司相关人员于2008年1月21日、22日参加《广西壮族自治区住宅工程质量逐套验收管理暂行办法》学习班。应该说，从时间上看，原审被告从2008年1月9日接到逐套验收暂行规定的通知，知道该规定从2008年1月开始执行，并于2008年1月21日、22日参加学习班，到合同约定的交房时间2008年5月31日，还有4个多月时间，如果原审被告抓紧时间执行逐套验收规定是来得及的，而事实上，原审被告直至2008年6月份才开始所谓的逐套验收，这完全是为其因其他原因延误工期寻找的一个逃避违约责任的借口。
     综上所述，原审被告由于自身原因延期140天交房，违反双方合同约定，应承担支付逾期交房违约金18183元。由于违反合同关于延期交房免责事由的约定，原审被告主张不可抗力导致延期25天的理由不能成立，应承担逾期交房违约的责任。原审被告以执行逐套验收规定逾期交房则是为了逃避逾期交房违约责任编造的借口，也应承担逾期交房的违约责任。
     以上意见，请合议庭采纳。
 
 
                                                    代理人：华文
                                                   2010年10月8日