对审判实践中阻却抵押权优先受偿的几种情形

一、租赁权对抵押权的阻却。租赁权是否阻却抵押权，关键是看二者成立的先后，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条规定，抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。可以认为，先设定的租赁权可以阻却后设立的抵押权。即使抵押权人为了实现抵押权，对抵押的房屋进行强制拍卖，也要受“买卖不破租赁”规则的规制，租赁权仍然能够对抗买受人。买卖不破租赁原则，是指在租赁合同存续期间，出租人将租赁的房屋让于第三人的，租赁合同对第三人有效。这既是租赁权物权化的集中体现，也是民法的一项重要原理。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定了“买卖不破租赁”的规则，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》 第119条第2款也对“买卖不破租赁”的规则作了规定 。由此可见，在租赁权成立于抵押权之前的情形下，租赁权可以阻却抵押权 。但由于租赁关系的存在的确给抵押权的实现造成不利影响，所以，抵押人在抵押时应将财产已经出租的事实告诉抵押权人，让抵押权人决定是否接受抵押，否则，抵押人应对抵押权人因此产生的损害承担赔偿责任。如果租赁权成立于抵押权后，租赁权是否可以阻却抵押权呢，《中华人民共和国物权法》第一百九十条虽然规定了订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响，但是该条同时又规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。可以看出，在租赁权成立于抵押权后时，关键是看抵押物是否登记。以已登记的抵押财产出租的，不适用 “买卖不破租赁”的规则，租赁权不能阻却抵押权的实现，因为以已登记的抵押财产设定抵押权时具有公示公信的效力，承租人知道或者应当知道存在抵押权的事实，其自愿接受和承担了因抵押权实现而使租赁权终止的风险。以未登记的抵押财产出租的，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，我国对不动产和不动产物权以外的财产抵押的，均采取登记对抗主义，因此，在财产抵押后而租赁的情形下，如果抵押权未经登记，则不具有对抗善意承租人的效力，此情形下，租赁权可以阻却抵押权。
二、国家税收权对抵押权的阻却。通常而言，抵押权能够对抗国家税收。比如《中华人民共和国企业破产法》第一百零九条明确规定，对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。所欠税款只是优先于普通破产债权受偿。但是，在抵押人欠缴税款的情况下将财产抵押的，国家税收权就可以抵阻却押权。《中华人民共和国税收征收管理法》第四十五条的规定：“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押、或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”“税务机关应当对纳税人欠缴税款的情况定期予以公布。” 第四十六条规定：“ 纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。” 由此可见，该规定的立法宗旨在于防止欠税人以抵押、质押担保为名恶意转移资产，以维护国家税收的稳定性和权威性。同时，也为抵押权人、质权人、留置权人等担保物权人提供了防范风险的必要信息和手段。为此，在担保实践中，抵押权人在缔结抵押担保合同时候，应根据上述规定查明抵押人是否欠税，或者请求税务机关提供抵押人是否欠税的书面证明，以防范因抵押人欠缴税款给抵押权带来的风险。

三、 建筑工程价款对抵押权的阻却。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 依据该条规定，最高人民法院发布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，认定建筑工程承包人工程价款的优先受偿权优于抵押权，行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日起或建设工程合同约定的竣工之日起计算。在实践中应该注意的是，行使优先权的期限为除斥期间，是不变期间，不能中止、中断、延长，期间届满后，权利归于消灭 。承包人必须按照合同的规定，全面、正确地履行了自己的义务，不存在违约行为。在发包人未按合同约定支付价款时，一般应当先催告其履行，发包人在催告期届满后仍不支付的，承包人才能行使优先权。当消费者交付了购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的建设工程价款的优先受偿权不得对抗买受人。

四、 劳动债权对抵押权的阻却。《中华人民共和国企业破产法 》第一百一十三条对破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后的清偿顺序作了明确规定：（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金：（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；（三）普通破产债权。破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。该法第一百零九条也规定对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。但是该法第一百三十二条特别指出，企业破产法施行后，破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金，依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。在实践中应该注意，首先，对破产人的特定财产享有担保权的权利人在破产程序中对该特定财产享有优先受偿的权利，即原则上有财产担保的权利人在破产程序中完全可以基于物权担保的法律属性，对该特定担保物权行使优先受偿权，除非其放弃优先受偿权或者实现优先受偿权后剩余的部分可以作为可供分配才财产进行分配外，任何人无权从其担保财产中受偿，包括职工权益也不能在设定了担保的中受偿。其次，对于《中华人民共和国企业破产法 》公布之日（2 0 0 6年8月2 7日）前形成的未清偿的职工债权，在按照正常清偿顺序无法实现时，以设定担保的特定财产受偿。这是从解决我国目前社会矛盾作出的特别规定， 此情形下劳动债权可以阻却抵押权。

河南省确山县人民法院 孙明放