对婚前财产中婚前购房问题几点思考

婚前财产是指在结婚前夫妻一方就已经取得的财产。夫妻一方的婚前财产，不管是动产还是不动产，是有形财产还是无形财产，只要合法取得，就依法受到法律保护。当前离婚立案率呈逐步上升趋势，对于婚前财产的认定以及划分，双方当事人极其关注，婚前购房所引起的法律关系无疑是双方当事人利益争执的临界点。
婚前购房的行为有多种情况，笔者就以下两种情况谈谈对婚前购房问题的几点思考：

一是传统婚前购房，即夫妻双方在领取《结婚证》之日前，一方已取得《房产证》。我国婚姻法第十八条规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。根据这一规定，离婚案中传统婚前购房不应按夫妻共同财产进行分割，持有《房产证》的当事人的利益应予以保护。

二是流行首付分期还贷婚前购房，即夫妻双方在领取《结婚证》之日前，一方以个人名义签订购房合同先行交清首付其余房款在婚后偿还（该房产权证书在房款付清后取得）。在离婚案中，当事双方对该类婚前购房行为是否系夫妻共同财产存在分歧。一种观点认为该房为其个人财产；理由是：该房系其与配偶结婚之前所购，且首付款都是其个人婚前财产，配偶要求分割，没有依据。另一种观点认为该房为夫妻共同财产；理由为：该房产权证系在婚后所得。产权证为房屋产权取得的法定凭证，该房产证取得在婚后，自然该房为夫妻共同财产。

在我国法学界的通说是该房屋为夫妻共同财产。理由：《婚姻法》第十七条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有…而房产证是房屋所有权的凭证，是由国家法定的不动产登记机关发放的用于证明对房屋拥有物权的唯一、排他的证明。按照我国现行的法律，房屋登记是房屋权利归属的法定公示方法，是房地产取得、变更、设立的标志。《城市房地产管理法》第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。因此，取得房产证，才是取得房产物权即房产所有权的标志。既然是在婚后取得的产权证，那么，其在婚后对房产物权的所得自然要适用《婚姻法》第十七条的规定，作为夫妻共同财产处理。只是法院在分割系争房产时，要适当根据考虑“财产来源”的原则，对房款首付一方要予以多分。

对于法学界的普遍观点笔者有新的认识，笔者认为流行首付分期还贷婚前购房不属于夫妻共同财产。在这里笔者并不否认房地产权证的发放是取得物权的标志，也就是说，笔者并不否认男方的房产物权为婚后取得。但是，首付房款一方婚后房产物权的取得并非“无中生有”、凭空取得的，而是依据其婚前的债权取得的。首付房款一方与房地产开发公司签订《房屋预售合同》，自然取得了有要求房产公司交付房屋的权益，此种债权来源于合同，系合同之债。对于房屋交付，自然拥有期待权。而房地产管理部门发放产证的行为，实际是首付房款一方婚前债权在期待后变成物权的过程，其取得物权的行为，完全是因其婚前拥有的债权演化而来。首付房款一方婚前购房，婚后取得房产证，审判活动中如果就判定该房产证为夫妻共同财产，不仅将首付房款一方婚前一人的权利判成与配偶共享，并且这种判决显然不公平，违反了法律最基本的原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十九条规定：“婚姻法第十八条规定为夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”

目前，对于流行首付分期还贷婚前购房二种意见，各地法院都有判例，尚未达成共识，且最高人民法院也没有相关的司法解释。因此，笔者建议采取折中的方式：首付归个人，按揭是共同财产。

作者：赵勋官 韦遥远