第三人善意取得他人共同共有房屋的条件

发布日期：2011-07-16 作者：110网律师

处分共同共有的房屋，一般须经全体共有人一致同意方可产生法律效力。但实践中存在部分共有人擅自处分共同共有房屋，而第三人即受让人不知情且支付了对价并取得了房屋所有权的现象，对此应适用房屋善意取得制度，但在什么条件下适用，则是问题的关键。根据最高人民法院司法解释及有关法律原则，共同共有房屋的善意取得，至少应具备以下条件：
第一，共有房屋出让人必须是共同共有人。通常是指部分共有人未经全体共有人一致同意而出卖该共有房屋。如果是非共有人出卖房屋当然无效，不能适用善意取得，即房屋的交易主体必须是共有人且非全部共有人。
第二，房屋的买受人须支付对价。即买受人以有偿的方式取得房屋。需要注意的是该价格要能够反映该房屋的价值，不能明显低于该不动产的实际价值，更不能无偿取得，否则不适用善意取得。
第三，房屋的买受人须善意且无过失，即买受人在主观上具有善意，对于卖方未经其他共有人同意而擅自处分的行为毫无知情，根据对交易时客观情况的通常判断，买受人有理由认为出卖人有权处分该房屋。在主观方面除具备善意的条件外，买受人还应无过失，即尽了适当的注意义务，买受人应当对交易标的房屋是否为共有房屋及其他共有人是否同意处分该共有房屋予以适当的注意。对于在什么情况下买受人是善意且无过失，应由法官根据实际情况进行自由裁量。如某甲欲出卖房屋给某乙，某乙按通常的注意义务就应向某甲了解该房屋是否为某甲的个人独有财产，如属共同共有房屋还应了解其他共有人是否同意出卖房屋。如果明明是共有房屋但某甲隐瞒了这一事实，且也没有迹象表明该房屋是共有房屋，如产权证书上只有某甲一个所有人或该房屋只有某甲一人居住等情况；或者某甲承认该房屋为共同共有房屋，但其他共有人同意出卖并授权其办理转让事宜，同时某甲还出示了有关证明文件等，此种情况则应视为某乙善意且无过失。如果买受人与转让人恶意串通，损害其他共有人利益，或买受人明知其他共有人不知情而出于各种考虑仍与之进行交易或买受人对于交易标的是否为共有房屋没有尽到适当的注意义务，则因买受人是有恶意或过失而应认定该交易行为无效。
第四，房屋办理了产权过户手续。房屋的产权变更不同于动产的产权变更，世界大多数国家的物权法，均规定不动产物权变动的公示方法为登记，而动产物权变动的公示方法为交付。不动产物权变动一经法定登记部门的登记，即具有公示公信力，相反则不然。对于共同共有房屋，部分共有人擅自处分的，买受人善意无过失且支付了对价，只有在房屋的产权办理了过户手续的情况下，才能适用善意取得。如果该房屋没有办理产权过户手续，为房屋交易行为未完成，如果有其他共有人阻止，则不适用善意取得。
在司法实践中，如果部分共有人擅自处分共有房屋而其他共有人要求撤销而产生的纠纷，应考虑对照该交易行为是否符合以上条件。如符合，应认定该交易行为有效，适用房屋的善意取得制度，如不符合，则应认定房屋买卖行为无效。

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