承租人优先购买权中利益衡量的适用

【案情】
黄某所有的“吧实娱乐城”由两栋二层楼房、两间平房及房屋附属设施构成。2008年10月26日，黄某与吴某签订了《房屋租赁合同》,约定：黄某将“吧实娱乐城”中的一间平房租给吴某；租期为1年，即从2008年10月26日至2009年10月25日;租金为1.2万元。2008年11月8日，吴某付清了一年的租金1.2万元，还将承租的房屋装修并购置设备，开始经营KTV歌厅。同年12月19日，在未通知吴某的情况下，黄某与马某签订了《房屋买卖合同》，约定：黄某将“吧实娱乐城”的房屋全部卖给马某；由马某一次性给付黄某房屋总价款48万元；黄某与他人签订的租房合同仍然有效，履行至合同期满后，由马某收回房屋。之后，双方办理了房屋产权过户手续，马某依法取得了房屋的《国有土地使用证》和《房屋所有权证》。吴某知悉后，认为黄某与马某之间的房屋买卖合同侵犯了他的优先购买权，遂起诉至法院，请求确认其优先购买权。

【分歧】

本案争执的焦点是：出租人黄某出售“吧实娱乐城”的全部房屋，承租其中一部分房屋的承租人吴某是否对承租的部分房屋享有优先购买权。对此，在讨论中有两种不同的意见：

第一种意见认为，出租人黄某出售的“吧实娱乐城”涵盖了承租人吴某享有优先购买权的一间房屋。承租人享有的这种优先购买权不应因房屋被整体出售而消失。因此，吴某对其承租的部分房屋享有优先购买权。

第二种意见认为，吴某对其承租的房屋虽享有优先购买权，但因该部分房屋仅占出租人出卖房屋的很小一部分，故其优先购买权的行使应受到限制——此时，应适用利益衡量规则，不应支持承租人的优先购买权。

【评析】

笔者同意第二种意见。

在出租人整体出售全部房屋，部分房屋的承租人对其承租的房屋是否享有优先购买权的问题上，深刻地反映了法律制度中各种不同目标、价值、利益之间的冲突与竞争：对一个目标的肯定往往意味着对另一个目标的否定；选择一种价值的同时不得不舍弃另一种价值；保护一种利益会不可避免地损害另一种利益。而这些互相冲突的目标、价值、利益均有其合理性，它们之间不存在明显的优劣之分，轻重之别，所能够区分和辨析的，充其量也只是在特定情势下，哪一目标更具有紧迫性，哪一种价值更值得珍视，哪一种利益需要优先保护。因而，法官在裁判此类纠纷时，既要考虑对出租人的所有权和处分权的尊重，也要考虑对承租人正当权益的保护，应根据物尽其用的基本价值取向，适用公平原则，充分运用裁量权进行利益衡量，以尽可能地兼顾和平衡房屋所有人和部分房屋承租人的利益。

笔者认为，承租人优先购买权中利益衡量规则的适用，主要应考虑以下两个方面的因素：其一，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，如承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上，则其对承租的房屋享有优先购买权。其二，从房屋的结构和布局看，承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分结构上是否是可分的、使用功能是否是相对独立的，如承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能是相对独立的，则其对承租的房屋享有优先购买权。

在承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以下或承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能不是相对独立的情况下，基于衡平各方关系人利益考虑，承租人优先购买权的行使应当受到限制。因为承租人在租赁房屋时，其目的是为了在租赁期限内有效地占有和使用该房屋，出租人将全部房屋整体出售后，承租人基于买卖不破租赁规则，其继续享有对租赁房屋的占有和使用，对其利益并无影响；相反，如果保护其优先购买权，不仅出租人的整幢楼房有不能出售之虞，而且对善意买受人也是不公平的。

本案中，承租人吴某承租的一间房屋仅占出租人黄某出卖房屋的很小一部分，若将该房屋出售给吴某，必然对“吧实娱乐城”整体之功效产生较大影响，故其优先购买权的行使应受到限制——为提高物的利用效益，发挥其最大的使用价值，此种情形下不应支持承租人吴某的优先购买权。

作者： 王锡怀