海某苑小区停车场纠纷案

海某苑小区停车场纠纷案
【案情】
原告：深圳市海某苑业主委员会（下称“海某苑业委会”）
原告：深圳市金某物业管理有限公司（下称“金某物业公司”）
被告：深圳市福某贸易发展有限公司（下称“福某贸易公司”）
原告诉称，被告福某贸易公司以抵债方式从海某苑开发商海某开发公司处取得海某苑停车场的所有权为由，于2004年3月×日成立福某贸易公司海某苑停车场，经营管理海某苑地面及地下负一、二层停车场，海某苑原物业管理单位“某居业公司”负责管理停车场以外区域。2006年7月，原告海某苑业委会依法解聘“某居业公司”，同时与原告金某物业公司签订《物业管理合同》，约定金某物业公司对海某苑实行一体化物业管理，其中包括停车场部分物业管理。随后，原告海某苑业委会向被告发出要求返还停车场管理权的函，被告未予理会。原告遂诉至法院，要求被告退出非法占用的海某苑地面及地下停车场区域，确认停车场所有权归海某苑小区业主共有。
【审判】
法院审理查明，海某开发公司系海某苑开发建设单位，海某苑于2001年12月×日竣工，小区地下负一、二层面积均为4197.05平方米，未计容积率为停车场，地面停车场规划内北面停车位15个，南面停车位17个。海某开发公司与业主未就海某苑停车场归属进行明确约定。2000年6月×日，海某开发公司将海某苑停车场抵押给被告向其借款250万元，2003年4月×日，海某开发公司与被告签订转让协议，将海某苑停车场转让给被告抵债。被告于2004年3月×日成立非独立法人分支机构福某贸易公司海某苑停车场，不具备物业管理资质，领取了深圳市公安局交通警察局核发的《深圳市经营性停车场许可证》，开始经营管理海某苑地面及地下负一、二层停车场，海某苑原物业管理单位“某居业公司”仅负责管理停车场以外区域。2006年7月，原告海某苑业委会与“某居业公司”物业管理合同期满后，原告海某苑业委会与原告金某物业公司签订《物业管理合同》，约定金某物业公司对海某苑实行一体化物业管理，其中包括停车场部分物业管理。随后，原告海某苑业委会向被告发出要求返还停车场管理权的函。
法院认为，停车场属建筑区划内、规划用于停放汽车的车库，是小区的配套设施，其使用应首先满足小区业主的要求。海某苑小区停车场地面部分，为建筑区划内占用业主共有部分场地规划而成，属全体业主共有。小区地下负一、二层的停车场未计容积率，属公共面积。此外，开发建设单位海某开发公司未就停车场归属与小区业主进行明确约定，根据《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定，开发商与业主对停车场没有特别约定的，停车场权益随房地产同时转移。故海某苑地面及地下负一、二层停车场均应当属于全体业主共有。根据《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。在小区已合法选聘金某物业公司进行统一管理的情况下，应交由该物业企业统一管理，依法不得分割管理。被告福某贸易公司与海某开发公司的债权债务关系不属本案审查范围，但海某开发公司无权处分属于海某苑全体业主共有的停车场，其对海某苑停车场的抵押、转让行为无效，福某贸易公司不能因此取得海某苑停车场的所有权，福某贸易公司与海某开发公司的债权债务纠纷应另循法律途径解决。
法院遂判决确认海某苑地面及地下负一、二层停车场所有权归小区全体业主共有，由原告海某苑业委会代表全体业主委托现聘金某物业公司统一经营和管理；福某贸易公司于判决生效后15日内退出海某苑停车场管理并配合金某物业公司办理停车场移交手续。
【评析】
随着汽车数量持续迅猛增长，停车难问题日益严重，随之产生的停车场的归属、收益等问题越来越成为社会关注的热点，建设单位、业主和物业单位就此发生的纠纷也屡见不鲜。本案是典型的停车场权属纠纷，因建设单位将小区停车场擅自转让给第三方福某贸易公司，致使小区业主与福某贸易公司就停车场权属与管理权产生纠纷。本案审理主要涉及如下问题：
一、海某苑停车场所有权问题。
实践中，住宅小区竣工后，在房屋对外发售前，按规划配建的停车场的初始权利应归建设单位所有，这无争议。而在建设单位将小区房屋的产权全部转移给业主后，小区停车场归属才成为争议的焦点。本案中，海某苑停车场分地面及地下负一、二层两部分，地面部分为建筑区划内占用业主共有部分场地规划而成，属全体业主共有。小区地下负一、二层的停车场未计容积率，属公共面积，海某开发公司与海某苑业主并未就停车场的归属进行特别约定，本案发生在2007年《物权法》颁布之前，适用1993年深圳市人大常委会制订的《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条规定“房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。”可见，没有特别约定的，停车场随房地产同时转移。因此，海某苑地面及地下负一、二层停车场应当属海某苑小区全体业主共有。
二、海某苑停车场的管理权问题。
根据《深圳经济特区物业管理行业管理办法》有关规定，停车场等配套设施的使用、维修养护和管理以及车辆的行驶、停泊进行引导和管理均属于物业服务企业的服务范围。而《物业管理条例》第三十四条规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。”因此，在海某苑小区已合法选聘金某物业公司统一管理的情况下，不论停车场归建设单位、业主还是第三方所有，均应交由金某物业公司统一管理，任何一方均无权要求分割管理。这不仅是法律法规的规定，也是为避免管理冲突及纠纷、有效利用和管理停车场、保障小区正常生活的要求。本案中，福某贸易公司不具备物业管理资质，依法更不能对小区物业之一部分的停车场实施管理，因此，福某贸易公司应当退出海某苑停车场管理，将停车场交由海某苑现有物业单位金某物业公司统一管理。
三、海某开发公司对海某苑停车场的转让行为认定。
海某苑开发建设单位海某开发公司将海某苑停车场抵押给福某贸易公司向其借款，后因无法归还，海某开发公司与被告签订转让协议，将海某苑停车场转让给被告抵债。海某苑停车场为小区业主共有财产，海某开发公司无权对停车场进行处分，其对海某停车场的抵押及转让抵债行为均属无效。福某贸易公司与海某开发公司之间的债权债务关系非本案审查内容，福某贸易公司应另循法律途径解决。
综上所述，法院判决确认海某苑地面及地下负一、二层停车场所有权归小区全体业主共有，由原告海某苑业委会代表全体业主委托现聘金某物业公司统一经营和管理；福某贸易公司于判决生效后15日内退出海某苑停车场管理并配合金某物业公司办理停车场移交手续。