租赁合同纠纷

发布日期：2011-09-25 作者：110网律师

原告：石某
被告：王某某
案由：租赁合同纠纷
受理机关：北京市丰台区人民法院
受理时间：2009年8月10日
办案律师：张树贵（代理原告）
案情简述：
原告系丰台区程庄路3号院5号楼202室房屋所有权人。原告（出租方）与被告（承租方）于2009年4月10日签订了《房屋租赁合同》，由被告承租北京市丰台区程庄路3号院5号楼202室。租赁期限：2009年4月28日至2010年4月28日。
然而，原告意想不到的是，被告在未经原告允许，也未通知原告情况下，擅自将该房转借他人居住，之后，原告多次与被告协商未果。原告为维护自己合法权益，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第一款第二项之规定，“乙（被告）方有下列情形之一的，甲方（原告）可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的”，原告于2009年07月10日正式通知，解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并告知被告在2009年08月10日前向原告交还承租房屋，办理完毕相关交接手续。但被告无理拒绝搬出此房。

律师办案经验总结：
一、签订《租赁合同》时，注意对转租的规定
有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例；如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。
　　二、违约责任的规定
在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。

相关法律：
《合同法》
第224条【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应承担赔偿责任。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

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