房屋租赁优先权案件原告代理词

发布日期：2011-11-28 作者：张仕龙律师

代理词
云南XX律师事务所依法接受本案上诉人云南XX药业集团有限责任公司（以下简称XX公司）的委托，指派我们担任其不服李XX（一审反诉被告）诉其排除妨害纠纷一案一审判决的二审诉讼代理人，依法参加本案的民事诉讼活动。经过调查了解相关证据、事实及参加庭审过程，对本案相关事实有全面了解。代理人认为，本案上诉人不存在妨害行为，相反存在妨害行为的正是被上诉人，上诉人要求被上诉人排除妨害赔偿损失的诉讼请求依法应该得到支持，现发表代理如下代理意见，供合议庭参考：
一、本案的基本事实。本案上诉人李XX妻子张XX2002年9月就职于天丹有限责任公司，后升至店长，2005年被公司任命为本公司琵琶岛连锁店经理，2007年任命为一公司琵琶岛连锁店负责人，2009年公司任命张XX为天丹大药房建禾、琵琶岛连锁店经理，任期为两年，即自2009年11月12日至2011年11月12日，这从XX公司所提交的张XX的简历、任命通知、XX公司的相关文件及XX公司2009年度连锁店经理目标责任协议书都可以证明。2004年7月19日XX公司与第三人刘永灿、查XX签订了自2005年3月31日至2010年3月31日的租期为五年的《租房协议》。2010年3月31日，XX公司授权建禾连锁店经理张XX代为签订与第三人续租的房屋租赁协议，张XX委托其叔父李小XX与第三人签订了租房协议。续租期间的租金已经由XX公司向张XX转交支付给第三人，以上事实有XX公司2004年与第三人签订的《租房协议》、2010年3月21日李小XX与第三人签订的《租房协议》、XX公司交给房东的《银行卡存款业务回单及将由张XX及丈夫共同签收的收据等证据为证。现因XX公司经理张XX及丈夫李XX欲独自经营药品，就以欺诈的方式与房东签订了一份虚假协议，以图非法强行租用XX公司建禾连锁店已经在前租赁的房屋，所以就发生本案所发生的颠倒黑白的一幕，从李XX所提交的房屋《租赁协议》及庭审质证和法庭调查都可以证明。
二、一审原告（反诉被告）张XX所提交的《房屋租赁协议》是虚假、非法证据，没有证据的客观性、真实性，是上诉人李XX与第三人串通的欺诈民事行为，属于非法证据，依法不能作为本案审判的依据，一审法院以该份证据作为认定案件事实是错误的，是一个冤假错案。所以代理人认为二审法院应该依法撤销一审判决，并重新做判决，主要理由如下：1、上诉人李XX所提交的《房屋租赁协议》内容及协议与事实相矛盾，其与第三人所签订协议签字日期为2010年8月30日，而租期则是从2010年3月31日开始，这是有悖于常识的。上诉人李XX辩称之所以日期不相符是因为2010年3月31日所签订协议遗失所以补签完全是其与第三人串通而实施的欺诈行为。因为XX公司所提交的《中国农业银行卡存款业务回单》及张XX与李XX共同签收的收款单据都证明XX公司在2010年3月31日租期满后，一直在租用第三人的房屋，而且房东在查XX起诉之前从来没有书面或者其他方式向上诉人XX公司做出过解除租赁协议的表示，作为XX公司经理的丈夫的李XX岂有不知天丹续租该房屋之事实。2、第三人刘永灿、查XX所出示的2010年3月31日《房屋租赁协议》就是上诉人授权委托李小XX与第三人所签订的协议，只是第三人与一审原告串通后共同作出虚假陈述，才导致一审法院采信了其虚假非法证据；3、如果真的如上诉人与第三人所说的上诉人李XX与第三人所签的协议遗失，那完全可以重新补签一份日期与所遗失完全相同的协议即可，完全没有必要在新的协议上注明该协议遗失并特别声明该协议与XX公司无关，这不是此地无银三百辆，欲盖弥彰吗？所以说上诉人李XX与第三人为达到侵犯和剥夺XX公司而串通进行欺诈协议才是本案的真相；
三、上诉人XX公司一审所提供的证据完全具有证据的真实性、客观性和关联性，但一审法院全面否定其作为证据的效力，却全部采信了上诉人李XX和第三人恶意串通所出具的证据，导致其所作判决是错误的。上诉人XX公司于2010年3月31日授权公司经理张XX代表公司与第三人签订房屋租赁合同而签订的《房屋租赁协议》是合法有效的合同，该份证据依法应该作为认定本案的事实依据，主要依据如下：1、XX公司自2005年3月31日以来一直租用该房屋，租期满后其继续与第三人续签合同是符合生活常识的；2、自2010年3月31日后房租都是由XX公司缴纳给房东，这从上诉人XX公司在一审中所提交的第3号证据《中国农业银行卡存款业务回单》及张XX与李XX共同签收的收款单据都能够证实该租房协议完全是XX公司与第三人签订的协议。而一审法院却说该证据不能证明是天丹所支付而不予认可，这真是滑天下之大稽。3、一审法院认定上诉人XX公司所提交的租房协议书盖有公司公章和骑缝章是后面加盖的，所以没有证据效力同样是错误的，代理人认为XX公司是否加盖公章并不影响XX公司与第三人所签协议的效力。因为通过一审的庭审已经证明上诉人李XX是XX公司经理张XX的丈夫，李小XX是张XX的叔叔，是其代张XX与第三人签订的租房协议，即便是XX公司没有在上面加盖法人公章，那么合同双方当事人仍然是XX公司与第三人，享有合同权利和承担合同义务的是XX公司和第三人，不可能是李XX。
四、尚且不论被上诉人证据瑕疵的情况，也不看XX公司的证据效力问题，假设第三人同时将房屋租赁给XX公司和李XX，那么依承租人优先权的法理，XX公司同样拥有租用争议房屋的权利。如上所述XX公司自2005年3月31日以来一直租用所争议房屋，到2010年3月31日，XX公司与第三人签订第二份房屋租赁协议，而第三人在同一天与上诉人李XX签订相同的《房屋租赁协议》，那么作为承租在先的XX公司，依法律是有享有优先承租权的。合同法第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质，但法律却赋予租赁权物权化性质。合同法第229条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”原则。该原则体现了租赁权的债权性质物权化。既然承租人享有出租人出卖出租房屋的优先购买权，那么出租人在租期届满继续出租房屋时，承租人享有同等条件下的优先承租权是应有之意，也就是说优先租赁的权利是从优先买的权利中推理衍生而来，优先买的权利应当包含优先租的权利。所以，假设第三人以欺诈方式进行一房两租，在同等条件下，XX公司依法享有优先租赁的权利。那么上诉人李XX与第三人所签订的协议同样上无效的。
综上所述，代理人认为本案一审认定事实错误，导致判决结果错误，依法应该撤销一审判决，并支持上诉人XX公司一审的反诉请求。
云南XX律师事务所
张仕龙律师
2011年10月25日

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