工业用地所建商品房,购买需慎重
发布日期:2011-12-02 作者:110网律师
第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
《合同法》
第五十二条 具有以下情形之一的,合同无效:(三)以合法形式掩盖非法目的;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。产权单位违反国家土地管理法的规定,擅自变更土地用途,将工业用地建成商住楼出售,以合法形式掩盖非法目的的同时,违反了法律的强制性规定,合同应属无效。
《物权法》
第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。如果未经批准而改变土地用途,则土地性质和年限仍然按照原土地证为准。购房者在签订合同时注意使用年限与土地证上保持一致。工业用地国家规定使用期限为50年,居住用地使用期限为70年。此类房屋不享受住宅用地使用70年期满自动续期的权利。
二、地方规定:2008年3月,北京市规划委和北京市国土资源局颁布《北京市城市建设节约用地标准(试行)》,第 2.2.4条:严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
三、相关部门负责人看法:江苏省国土资源厅政策法规处一负责同志:产权单位私自变更土地用途是违规的。如果现在变更土地用途将工业用地变更为商业用地,须经当地政府部门同意、由原规划部门审批。
四、建议:
1、商品房销售必须五证齐全,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证证》和《商品房预售许可证》,五证齐全可以购买,否则不能够买。但五证齐全只是说明项目的合法销售情况,另外应该注意项目的抵押等情况。
2、这种在工业园区内的、看似“公寓式住宅”,实为“公寓式办公房”的房屋,最好不要购买。第一,此房屋的土地性质为工业用地,国家规定严禁在工业用地上开发建设除工业厂房、工业办公用房、工业配套用房之外的任何形式的“公寓住房”出售。第二,虽然工业用地上可以建造不超过工业项目总用地面积的7%的行政办公及生活服务设施用地,可以办出办公用房的产权证,但和普通住宅产权证书完全两样,一旦消费者购买了此类房屋,日后将面临诸多问题,如:银行一般不予按揭贷款,无法公证、小孩上学,使用水、电、煤、暖气等配套将全部按照工业用房的标准缴纳,要比生活用房贵不少。
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