上海市现行个人二手房交易税收政策（2011年10月20日）

发布日期：2011-12-08 作者：110网律师

上海市现行个人二手房交易税收政策
2011年10月20日

二手房普通住房标准（其中任何一项超过标准即为非普通住房）：
1、单套建筑面积140平方米以下（不包括140平方密）；
2、内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98/万元/套以下（均不包含本数）；
3、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

一、            个人出售二手普通住房
（一）营业税及其附加
1、购买不足五年，应纳税额=全额*5.65%
2、购房超过五年（含五年），暂免征收营业税。
（二）个人所得税
      1、提供原购房发票：应纳税额=（卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-货款利息-装修费用-本次交易产生的营业税及其附加-公证费）*20%
          2、无法提供原购房发票：应纳税额=卖出价*1%
二、个人出售二手非普通住房
（一）营业税及附加
1、购买不足五年，应纳税额=全额*5.65%
2、购房超过五年（含五年）且提供原购房发票：应纳税额=[卖出价-买进价]*5.65%。
3、购房超过五年（含五年）且无法提供原购房发票：应纳税额=全额*5.65%
（二）个人所得税
       1、提供原购房发票：应纳税额=（卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-货款利息-装修费用-本次交易产生的营业税及其附加-公证费）*20%
          2、无法提供原购房发票：应纳税额=卖出价*2%
三、个人出售售后公房或已购公有住房
1、售后公房或已购公有住房首次出售免征营业税及其附加。
2、个人所得税应纳税额=卖出价*1%。
四、个人出售居住用房优惠政策：
1、个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；
2、根据沪府办发[2008]44号文件精神，对个人销售或购买住房暂免片收印花税；
3、根据沪府办发[2008]44号文件精神，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
五、个人购买二手房契税税率
1、根据《贯彻中<中华人民共和国契税暂行条例>的若干意见》规定，本市契税税率为3%。
2、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率片收契税。
六、个人出售二手非居住用房（办公用房，商铺，生产用房，商住两用房，车位，储藏室，地下室）
（一）营业税及附加
1、提供原购房发票：应纳税额=[卖出价-买进
价]*5.65%。
2、无法提供原购房发票：应纳税额=卖出价*5.65%
   （二）个人所得税
1、提供原购房发票：应纳税额=（卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加-本次交易印花税-房产交易费-拍卖佣金-本次交易产生的土地增值）*20%。
          2、无法提供原购房发票：应纳税额=卖出价*20%
   （三）土地增值税
          1、提供原购房发票：应纳税额=（卖出价-买入价-本次交易产生的营业税及其附加-本次交易印花税-房产交易费-土地出让金）*适用税率-扣除项目合计*速算扣除系数
          2、提供原购房发票：应纳税额=（卖出价-房产评估价-评估费用-本次交易产生的营业税及其附加-本次交易印花税）*适用税率-扣除项目合计*速算扣除系数。
             适用税率和速算扣除系数按增值率大小确定
             增值率=（卖出价-扣除项目合计）/扣除项目合计
             增值率≤50%，适用税率30%，速算扣除系数0
             50%＜增值率≤100%，适用税率40%，速算扣除系数5%
100%＜增值率≤200%，适用税率50%，速算扣除系数15%
增值率＞200%，适用税率50%，速算扣除系数35%
（四）印花税
      根据印花税条例买卖双方各缴纳房屋成交价万分之五印花税。

上海市现行个人二手房交易税收政策
2011年10月20日

二手房普通住房标准（其中任何一项超过标准即为非普通住房）：
1、单套建筑面积140平方米以下（不包括140平方密）；
2、内环线以内总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98/万元/套以下（均不包含本数）；
3、五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。

一、            个人出售二手普通住房
（一）营业税及其附加
1、购买不足五年，应纳税额=全额*5.65%
2、购房超过五年（含五年），暂免征收营业税。
（二）个人所得税
      1、提供原购房发票：应纳税额=（卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-货款利息-装修费用-本次交易产生的营业税及其附加-公证费）*20%
          2、无法提供原购房发票：应纳税额=卖出价*1%
二、个人出售二手非普通住房
（一）营业税及附加
1、购买不足五年，应纳税额=全额*5.65%
2、购房超过五年（含五年）且提供原购房发票：应纳税额=[卖出价-买进价]*5.65%。
3、购房超过五年（含五年）且无法提供原购房发票：应纳税额=全额*5.65%
（二）个人所得税
       1、提供原购房发票：应纳税额=（卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-货款利息-装修费用-本次交易产生的营业税及其附加-公证费）*20%
          2、无法提供原购房发票：应纳税额=卖出价*2%
三、个人出售售后公房或已购公有住房
1、售后公房或已购公有住房首次出售免征营业税及其附加。
2、个人所得税应纳税额=卖出价*1%。
四、个人出售居住用房优惠政策：
1、个人转让自用五年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税；
2、根据沪府办发[2008]44号文件精神，对个人销售或购买住房暂免片收印花税；
3、根据沪府办发[2008]44号文件精神，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
五、个人购买二手房契税税率
1、根据《贯彻中<中华人民共和国契税暂行条例>的若干意见》规定，本市契税税率为3%。
2、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率片收契税。
六、个人出售二手非居住用房（办公用房，商铺，生产用房，商住两用房，车位，储藏室，地下室）
（一）营业税及附加
1、提供原购房发票：应纳税额=[卖出价-买进
价]*5.65%。
2、无法提供原购房发票：应纳税额=卖出价*5.65%
   （二）个人所得税
1、提供原购房发票：应纳税额=（卖出价-买入价-买入时缴纳的契税-本次交易产生的营业税及其附加-本次交易印花税-房产交易费-拍卖佣金-本次交易产生的土地增值）*20%。
          2、无法提供原购房发票：应纳税额=卖出价*20%
   （三）土地增值税
          1、提供原购房发票：应纳税额=（卖出价-买入价-本次交易产生的营业税及其附加-本次交易印花税-房产交易费-土地出让金）*适用税率-扣除项目合计*速算扣除系数
          2、提供原购房发票：应纳税额=（卖出价-房产评估价-评估费用-本次交易产生的营业税及其附加-本次交易印花税）*适用税率-扣除项目合计*速算扣除系数。
             适用税率和速算扣除系数按增值率大小确定
             增值率=（卖出价-扣除项目合计）/扣除项目合计
             增值率≤50%，适用税率30%，速算扣除系数0
             50%＜增值率≤100%，适用税率40%，速算扣除系数5%
100%＜增值率≤200%，适用税率50%，速算扣除系数15%
增值率＞200%，适用税率50%，速算扣除系数35%
（四）印花税
      根据印花税条例买卖双方各缴纳房屋成交价万分之五印花税。

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