杨海亮律师：优先续租权实现之难点

杨海亮律师：优先续租权实现之难点
文/杨海亮律师

优先续租权，即在租赁合同期满后，原承租人对租赁物享有同等条件下优先租赁的权利。该项权利是极易丧失的权利。本律师现简要分析其权利状态、实现难点、以及如何应对。
一、优先续租权的权利状态
《合同法》租赁合同一节只规定了承租人的优先购买权，优先购买权成为了承租人的一项法定权利，即使无约定也自然享有。而优先续租权，必须通过双方约定才享有，只要该项权利约定不违反法律、行政法规的强制性规定，则有效，故相对于“法定权利”，本律师将其称为“约定权利”。
二、优先续租权的实现难点
1、优先难
何为优先？通常理解为同等条件下先于他人取得，反映在合同中，主要体现为合同价款、履行方式等。如租赁合同到期后，第三人出的租金高于原承租人、租期多于原承租人、缴纳租金时间提前等，都有可能导致优先续租权丧失。
2、续租难
租赁合同到期后，出租人有可能要提高租金，有可能要自营，有可能要重新规划整体招商，租赁物都有可能面临被收回的风险，续租也就成了一句空话，姑且不谈出租人是否恶意找此类借口不愿再续租给原承租人。
三、如何应对优先续租权
1、租赁合同中对优先续租权的履行方式、履行过程进行详细、具体的约定。
2、对出租人恶意规避该权利设定明确的违约条款，可具体到金额，不应笼统概括为“赔偿相关损失”，一旦发生纠纷，很难找出相关证据予以支持。
3、搜集书面证据，对于权利受到侵害后及时主张权利。
总之，优先续租权目前在实践中表现得比较虚无，如承租人要享受好该等权利，必须在租赁合同中对合同条款的拟定下功夫。