《婚姻法》新规之下的结婚购房全攻略

《 婚姻法》新规之下的结婚购房全攻略 结婚的时候，男子买房，女子买车，十年过去了，房子翻了番，车子快报废。如若婚姻遭遇暗礁，一起报废的也许还有女子的青春年华。《婚姻法》司法解释（三）出台后，究竟如何分配家庭财产成为老百姓关注的热点话题。在这样的法律背景下，夫妻双方该以何种方式购房，以保护自己的权益？一旦离婚，房产又该如何分割？本报请上海市信诚律师事务所唐建东律师对市民关注的热点问题进行解读。
【案例一】
赵钢和张桦经相亲认识，恋爱一年后准备结婚了。认识赵刚之前，张桦购买了一套期房，当时是以个人名义付了首付并办理了贷款。一年半后，当张桦拿到房产证时，她已经是赵钢的妻子。虽然房产证上没有自己的名字，但收入略高的赵钢一直在协助张桦偿还贷款。在他的概念里，结婚了，债务和财物都是共有的，何必区分彼此。然而，婚姻法新解三出台后，赵钢有些迷惑了。他们的这套房子，如果要离婚，应该归谁所有？
【解答】
该套房屋的分割首先由双方协议处理，不能达成协议的，房产归张桦，尚未归还的贷款为张桦的债务。不过婚后还贷及其相对应房产增值部分，由张桦对赵钢进行补偿。如果张桦婚前全资购房，没有按揭，这套房子归张桦所有，无需对赵钢进行补偿。
【热点关注】夫妻单方购房的情况
● 问：男方或女方一方婚前出资购房的，应该如何确定房屋归属？
● 答：1、如果是婚前用个人财产全部出资购房，房子登记的是出资人的名字，房子为出资人的个人财产；如果是登记的是配偶的名字，如果有充分的证据证明为赠与的，应为受赠人的个人财产，否则应视为双方共同财产。如果登记的是双方的名字，则属于夫妻共同财产。
2、如果是婚前用个人财产按揭购买房屋，房子登记的是出资人的名字，婚后夫妻共同偿还贷款的，房子为出资人的个人财产，但还贷部分及房子增值部分属于夫妻共同财产，离婚时可以分割；
3、如果登记的是配偶的名字，如果有充分的证据证明，购房时以登记结婚为目的的，应视为双方共同财产，否则按赠与性质，应为受赠人的个人财产，但还贷部分及房子增值部分属于夫妻共同财产，离婚时可以分割；如果是登记的是双方的名字，则属于夫妻共同财产。
● 问：男方或女方婚前共同出资购房的，应该如何确定房屋归属？
● 答：1、如果是婚前用个人财产全部出资购房，房子登记的是双方的名字，双方没有约定比例或者约定不明确的，视为共同共有，即为夫妻共同财产；如果是登记的是一方的名字，如果有充分的证据证明，购房时以登记结婚为目的的，应视为双方共同财产，否则按赠与性质，应为受赠人的个人财产。
2、如果是婚前用个人财产按揭购买房屋，房子登记的是一方的名字，婚后夫妻共同偿还贷款的，应视为双方共同财产；如果是登记的双方的名字，则属于夫妻共同财产。
● 问：由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，应该如何确定房屋归属？
● 答：房屋无论是登记在双方还是一方名下，均为夫妻共同财产。房改房等带有福利政策性质，其取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的情况又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议相当棘手，而产权证往往由单位直接办在本单位职工名下，以前争议较大，现在有了明确的“说法”。按照《婚姻法》解释（二）的规定，这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。
【案例二】
王君豪和李媛媛的从小青梅竹马，初中时因为李媛媛搬家而失去了联系。在大学的一次校友会上，两人意外重逢，成了情侣。大学毕业后，李媛媛成了班里最早结婚的学生。因为王君豪父母做生意，家资颇丰，在两人准备结婚前，由王家出钱购买了一套位于静安区的婚房。为了给儿子增加点压力，王家父母并没有出全部房款，而是留有数十万元，贷款二十年。房产只登机了王君豪一个人的名字。
然而，婚姻中总是充满着暗礁。在一次车友会上，王君豪偶遇了离异的少妇秦某，一见钟情，毅然决然要跟李媛媛离婚。哭天抢地之后，李媛媛不得不面临一个很现实的问题，她是不是将净身出户？
【解答】
婚前一方父母出资首付，婚后共同还贷，房产只登记一方名字，则一方父母的出资视为对其子女的赠与，属于一方父母之子女的夫妻个人财产。也就是说，王君豪这套婚房的首付部分，要看做是王君豪爸妈送给王君豪的，属于王君豪的个人财产。只有双方共同还贷的款项及该产权的增值部分则属于夫妻共同财产，由双方平分。如果王君豪和李媛媛离婚，应由产权登记人王君豪补偿双方共同还贷的款项及该房子的增值部分50%的款项给李媛媛。
【热点关注】父母出资购房的情况
● 问：一方父母在子女婚前独资一次性付款买房的，应该如何确定房屋归属？离婚时如何分割？
● 答：1、如果房子登记的是出资父母自己的名字，房子为出资人的个人财产，子女日后离婚的，不能分割该房产；
2、如果房子登记的是出资人自己子女的名字，房子为出资人的子女的个人财产；
3、如果是登记的是自己子女配偶的名字，这种情况要看父母当时把房屋登记在子女配偶名下的真实意思表示是什么，并且这种意思表示一定是明确的并要在离婚诉讼前形成的。如果购房时以结婚为目的，应视为双方共同财产，否则属于赠与性质，该房屋属于子女配偶的个人财产。
4、如果是登记的双方的名字，则属于夫妻共同财产。
● 问：男方或女方父母在子女婚前共同出资购房的，应该如何确定房屋归属？离婚时如何分割？
● 答：无论房子登记的是双方子女的名字还是一方的名字，房子均为双方共同财产，明确赠与一方的除外。
● 问：一方父母在子女婚后独资一次性付款买房的，应该如何确定房屋归属？离婚时如何分割？
●答：1、如果房子登记的是出资父母自己的名字，房子为出资人的个人财产，子女日后离婚的，不能分割该房产；
2、如果房子登记的是出资人自己子女的名字，视为对自己子女的赠与，房子为出资人的子女的个人财产；
3、如果登记的是自己子女配偶的名字，如果明确是对其赠与的，为其个人财产，否则应视为是对双方的赠与，房子应为夫妻共同财产。
● 问：一方父母在子女婚后部分出资用按揭方式购房的，应该如何确定房屋归属？离婚时如何分割？
●答：1、如果房子登记的是出资父母自己的名字，房子为出资人的个人财产，子女日后离婚的，不能分割该房产；
2、如果房子登记的是出资人自己子女的名字，视为对自己子女的赠与，房子为出资人的子女的个人财产，但婚后还贷及房子增值部分为夫妻共同财产；
3、如果是登记的是自己子女配偶的名字，如果明确是对其赠与的，为其个人财产，否则应视为是对双方的赠与，房子应为夫妻共同财产。
4、如果是登记的是双方的名字，视为是对双方的赠与，房子为双方共同财产。
【案例三】
2009年5月，小韩（男方）和小赵（女方）登记结婚。婚后，小韩的父母出资在上海市徐汇区购买了一套价值240万元的商品房。房子登记在小韩名下。房屋购买后，小赵家出钱对房子进行了装修并购买了家电。 2011年6月，两人因感情破裂准备离婚。小赵提出房子的装修费用全部是她承担的，房子应算夫妻共同财产，应该平均分割。
【解答】
结婚时男方买房，女方出装修费或购买其他生活用品，这是比较普遍的做法。婚后父母出资购房，产权登记在出资者自己子女名下的情况，可认定为是向自己子女的赠与，该房屋应认定为自己子女个人所有。按照法律规定及法学理论，装修是对房屋的“添附”，不能作为对房屋享有所有权的依据。因此，离婚时，房子归小韩所有，但小韩应该对小赵的装修费用进行补偿。
需要指出的是，我国民事诉讼实行“谁主张，谁举证”的原则。也就是说，如果有纠纷，双方对是否进行和装修或者装修费用有分歧，想要得到补偿，小赵要有能够证明自己曾支付过装修费用及具体的花费数额的证据才行，比如装修材料的收据或者发票等，因此，建议双方最好签订协议或者留存相关证据。
【案例四】
吉峰与孟瑶于2001年结婚，婚后买了一套房子。婚后不久育有一子，吉峰的父母为了方便照顾孩子，特地从安徽老家来沪。由于孟瑶与吉母相处并不是很融洽，为了解决住在一起的矛盾，2006年两人出资给吉家父母买了一套房屋，登记在吉峰父母名下。由于婆媳关系始终没有处理好，夫妻矛盾渐深，最后走向了离婚。离婚时孟瑶提出，该房子是夫妻共同出资购买的，是夫妻共同财产，她理应有权分割。
【解答】
该房产为男方的父母所有，女方无权主张进行财产分割。但由于该房是夫妻用共同财产出资购买，因此，出资可以视作夫妻双方对男方父母的借款或者赠与，这要看出资购房时夫妻双方及男方父母的意思表示是什么，如果是借款，离婚时，该款项可作为婚内共同债权处理，女方依法享有一半的债权。