也谈《房屋买卖不过户房屋归属如何认定？》

【案情】

2004年8月，刘某与黄某签订房屋买卖合同合同，约定刘某以3.5万元价格购买黄某单家独院的房子一套，共86.5平方。刘某为省过户费当时就没有过户。2011年政府准备对该房屋所在地统一规划，政府依据要求黄某3月底之前搬出房屋并以划拨的形式补偿国有土地120平方给黄某。黄某遂找到刘某要求刘某搬出并承诺给刘某一笔违约金，刘某不肯，要求和黄某平分补偿到的120平方土地。该房子的土地性质系国有土地，房屋从2004年8月份合同签订后一个星期交付给刘某居住，产权人登记至今仍为黄某。截止涉讼，刘某一直在该房屋居住，房屋买卖合同双方各持一份，对合同效力双方都认可。

【分歧】

房屋买卖不过户房屋归属如何认定？

一种意见认为，虽然房屋买卖合同有效，但黄某是房屋的物权所有人，根据物权优先的原则，房屋最终应当判给黄某，刘某只能够要求黄某承担合同的违约责任并要求黄某补偿买房至今的房屋升值的差价。

另一种意见认为，诚实信用原则作为一种民事立法的价值追求，作为民事领域的帝王条款，除非履行不能，否则必须被遵守。在法律上，合同的解除应有约定的或者法定的事由，一方或者双方当事人才可以解除合同，否则合同应当继续履行，物权优先于债权的原则在此并不适用。因此本案中刘某甚至可以要求黄某协助其办理房屋过户。

【管析】

原作者同意第二种意见，认为合同的解除应有约定的或者法定的事由，一方或者双方当事人才可以解除合同，否则合同应当继续履行，物权优先于债权的原则在此并不适用。因此本案中刘某甚至可以要求黄某协助其办理房屋过户。

笔者同意第一种观点，虽然房屋买卖合同成立，但是合同并没有生效，物权没有转移，黄某仍是房屋的所有权人。房屋应当判给黄某，刘某只能够要求黄某承担合同的违约责任并要求黄某补偿买房至今的房屋升值的差价。理由如下：

一、刘某和黄某的协商一致，签订房屋买卖合同时，合同成立。但是房屋买卖合同并未生效。因为根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于该房屋没有过户登记，该房屋买卖合同只产生债权效力，并未产生物权效力，黄某仍是房屋的所有权人。

二、从立法目的来看，我国规定不动产登记制度，目的是为了保护交易安全，督促大家在不动产物权变动时进行物权登记。若法院判令如原作者观点，则有违立法者的立法初衷。

三、从社会效果来看，若如原作者的观点，法院判令黄某协助刘某办理房屋过户。我大胆做一个这样的推论，大家买房子时都不进行过户登记，待日后决定。若对我买方有利（如案例中的情况出现）则进行过户登记，若卖方不同意就请法院判令；若对我买方不利（如发生地震，把房子震跨了）则不登记，从而把房屋损失的风险转移给卖方。这样一来必将造成市场的混乱。

四、物权优先于债权是普遍适用的一个原则，只有一些例外情形不适用，如：买卖不破租赁。原作者说物权优先于债权的原则只适用于一物多卖及企业破产的情形。我认为这是非常不严谨的观点，有待斟酌。

综上，黄某与刘某的买卖合同成立只产生债权关系，由于没有过户不产生物权关系。房屋的所有权人仍为黄某，房屋应当判给黄某，刘某只能够要求黄某承担合同的违约责任并要求黄某补偿买房至今的房屋升值的差价。

作者：奉新县人民法院 皮智勇