未签订房屋买卖合同的，定金应否返还

一、 基本案情
甲公司系某楼盘的开发商。甲公司委托乙公司销售某楼盘的房屋。王某决定购买一套房屋，交纳定金1万元，乙公司给王某出具了收据，王某在房产认购单上签字。房产认购单上除写明王某所要购买的房号、面积、售价、首付款、签约时间等外，还注明“签订本认购单后应携相关证件按时至指定地点办理签约，否则视为放弃认购权，客户所支付定金不予退还”及“定金不退”字样。王某与乙公司洽谈房屋买卖合同的具体内容过程中，王某要求在合同书中注明买方有权在所购房屋的南、北卧室外墙安装空调室外机。但乙公司以此项要求可能会造成楼房外观不美观、给其他业主带来不便等为由予以拒绝。故双方未签订房屋买卖合同。王某诉至法院称：双方没有签订合同的原因过错在被告，故要求被告乙公司应双倍返还定金。又因乙公司系旱公司的代理销售商，委托授权不明确，故甲公司应承担双倍返还定金责任，乙公司承担连带给付责任。经查：在售楼书和商品房买卖合同文本中的房屋平面示意图中，对王某所要购买的房屋的南主卧室、北小卧室均未标注空调室外机的安装位置，但客厅内预留了空调机管的圆孔。
二、判决结果
法院判决乙公司返还王某定金
三、律师评析
首先，原告王某交给被告乙公司的1万元系立约定金。定金是指合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或订立后、履行前，按照合同标的一定比例，预先给付当事人的金钱，属于担保的一种形式。如果接受定金一方不履行约定的义务，要返还给交付定金一方双倍定金，如果交付定金一方不履行约定的义务，无权要求返还定金。立约定金是指当事人为保证以后正式订立合同而专门设立的定金。此种定金不是合同成立的要件，也不是为了证明合同的成立而产生，而是为了保证在今后订立合同。在交付定金以后，如果一方不愿意与对方订立合同，就应接受定金罚则的制裁。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条是关于定金的规定，对此规定法律界一般认为是兼有违约定金和证约定金的性质。最高人民法院《关于适用{中华人民共和国担保法）的若干问题的解释》 （以下简称担保法解释）第一百一十五条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”本案王某看房后向乙公司交付了定金，在乙公司提供的房产认购单上签了字，房产认购单中注明“签订本认购单后应携带相关证件按时至指定地点办理签约，否则视为放弃认购权，客户所支付的定金不予退还”和“定金不退”字样。房产认购单是王某和乙公司（代表的甲公司）为今后签订房屋买卖合同而达成的一种房屋买卖预约，签署此单据后，乙公司作为代理销售商在王某和甲公司签订房屋买卖合同前不能再向其他人推荐购买此房，同时甲公司在和王某签订房屋买卖合同前也不得与他人签订以此房为合同标的物的房屋买卖合同；而王某也应当有和乙公司洽谈合同内容、签订合同的义务。王某在签署了房产认购单时交付乙公司定金，此款依据房产认购单的内容应认定为是王某与乙公司为保证王某和甲公司在今后建立房屋买卖关系而交付的，是一种为保证今后能够建立合同关系的定金，符合担保法解释第一百一十五关于立约定金的规定。立约定金系对双方所享有的信赖利益的担保，其法律效果是促使双方善意履行洽谈合同，进而最终签订合同的义务。但鉴于认购书未涵盖房屋买卖合同的全部基本条款，故认购行为并不妨碍双方对合同条款达成合意，只要双方善意履行了合同洽谈义务，即使未最终达成合意，立约定金罚责也不发生作用，除非能明确认定一方行为系非善意的拒绝签约。
王某与甲公司未能签订房屋买卖合同，王某、乙公司、甲公司对此均无过错。王某在与全权代表甲公司的乙公司洽谈房屋买卖合同具体内容时，因为空调室外机预留位置问题产生分歧，双方未能达成一致意见，故王某和甲公司未能签订房屋买卖合同。对于此结果的发生，王某、乙公司、甲公司均无过错。理由如下：在售楼书和商品房买卖合同文本中的房屋平面示意图中，对王某所要购买房屋的南主卧室、北小卧室均未标注空调室外机的安装位置，客厅内预留了空调机管的圆孔。王某作为房屋购买者，出于自身的消费能力和今后居住方便考虑，想入住后在客厅、南北卧室安装空调，因其在有关购买房屋的资料中没有看到空调室外机预留位置，故要求在合同中加以明确，理由正当，并无不妥。甲公司在设计房屋时应当结合实际，预留空调室外机的位置。原告所购买的房屋南北卧室前均有凉台（北卧室前凉台是开放的），作为消费水平较高的购买者可以在南北卧室安装空调，室外机可放在凉台内，或者安装在凉台外墙壁上。由于甲公司只在客厅内做了预留孔，未预留南北卧室的安装空调机管的圆孔，其设计符合大众消费习惯，不符合本案原告的要求，在此问题上，甲公司无过错。乙公司在代表甲公司和王某洽谈合同时，因王某要求增加的内容可能会影响今后购买楼房人的利益或者整个楼房外观美感，故拒绝增加此条款并无不妥。王某、乙公司履行了洽谈合同内容的义务，但房屋买卖合同不能和一般商品的买卖合同相比，它具有价款较高、权利义务涉及范围较多、交付后不便调换等特点，故合同双方当事人在正式签订合同前对合同条款仔细推敲反复商谈是正常的。王某、乙公司对于部分合同内容未达成一致意见均属签订合同过程中发生的正常现象，双方不存在拒绝订立合同的问题，也不存在假借订立合同以获取更大的合同利益而故意与对方发生意见分歧的问题。故虽然未签订合同，也不应适用担保法解释第一百一十五条关于立约定金罚则的规定，应当按照实际交付金额退还。甲公司应当依法承担相应的法律责任。乙公司接受甲公司的委托，从事代理销售房屋工作，是甲公司的销售代理商。按照有关代理的民法理论，代理人在代理权限内以被代理人的名义实施法律行为，被代理人对代理人的行为承担民事责任。故甲公司应当对乙公司的销售所引起的法律行为承担责任，即对乙公司在售楼中收取定金后应当返还一事承担责任。另外由于甲公司给乙公司出具的销售委托书中只写明全权代理销售事宜，对于能否收取客户定金、收取定金后如何处理均没有约定。根据《中华人民共和国民法通则》中：关于委托权限不明时，被代理人应向第三人承担民事责任，代理人负连带责任的法律规定，结合本案中乙公司仍占有王某的l万元定金的事实，故乙公司应承担返还王某定金1万元的连带给付责任。