农村房屋买卖合同的效力

城市化进程的推进，导致了一批城市居民到农村购房，另外，全国各地人口的流动，也导致了一些外来农民购买当地农村房屋的情况，因此，农村房屋的买卖可以分为两大类：一类是城市居民与农村居民之间的农村房屋买卖；一类是农村居民与农村居民之间的农村房屋买卖，但这又有两种情况，一是同一集体经济组织内的村民之间的农村房屋买卖，另一种是非同一集体经济组织内的村民之间的农村房屋买卖。
对于这几种买卖情况的效力分别如何，需要逐一分析。
一、对于城市居民到农村购买农村房屋的效力，现在司法实践已经没有任何争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第八条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”和《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等等相关法律法规以及政策的规定，城市居民到农村购买房屋的合同属于无效合同。但有人问到，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，国家的政策不能作为认定合同无效的法律依据，为什么还要适用上述的相关政策呢？首先，目前的法律包括《土地管理法》和《物权法》都没有对是否允许城镇居民购买农村房屋做出明确规定，那么根据《民法通则》第六条：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，当法律没有明确规定时，是可以适用国家政策的，因此，城镇居民购买农村房屋的合同属于无效合同。
二、对于非同一集体经济组织成员的房屋买卖合同效力，首先还要看是要看法律的规定，根据《土地管理法》第八条的规定，农村的土地属于本集体经济组织所有，也就是说只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权，所以《物权法》第一百五十三条作出如下规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。因此，非同一集体经济组织成员签订的房屋买卖合同也属于无效合同，因为根据法律规定是不能办理宅基地过户登记的。但有人问，根据《土地管理法》第六十二条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住宅后，在申请宅基地的，不予批准。”的规定，只要我愿意卖，也不会再申请还属于无效吗？回答是肯定的，当然也是无效的，因为，根据法律规定，农村的土地只是属于本集体所有，如果随意将房屋转让非本集体成员，那么无疑是侵害了本集体公共利益和他人合法权益，根据《合同法》第五十二条的规定，该合同当然也属于无效合同。
三、对于同一集体经济组织成员之间的房屋买卖合同的效力，根据以上的阐述，对于同一组织成员之间的买卖行为应当是允许的，也是法律没有禁止的，只是一旦村民将房屋转让他人后，那么将不能再申请宅基地，并且只能转让给符合申请宅基地条件的成员，因此，这种成员之间的房屋买卖合同属于有效合同。
综上所述，并不是所有的农村房屋买卖合同都属于无效合同，对于同一集体经济组织内成员的买卖为有效，其他均为无效协议，尤其是现在城镇化进程加快的时期，因为此种房屋买卖合同效力的纠纷逐年上升，廊坊近几年这种纠纷也十分突出，因此，建议遵守法律规定，不能随意买卖农村房屋，一是无效，二是失去诚信。
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