停车位权属中外法律规定之比较

【关键词】停车位权
【写作年份】2012年


【正文】

近年来，停车场的所有权、使用权之争从来就没间断过。商品房住宅小区的停车场产权归属问题，历来是业主与开发商之间的一大矛盾焦点。业主认为，停车场属于物业的公用设施，应当归全体业主共有，开发商将房屋所有权转让业主后，公用设施的所有权也随之转让。开发商则认为按照经济学原理谁投资谁收益，并且业主购房分摊的公用面积不包括地下车库的面积，所以地下车库应归开发商所有。多年来，由此产生的纠纷层出不穷，业主因此状告开发商的案例也是屡见报端。另外，停车场使用纠纷也是物业管理中的常见纠纷，停车场使用纠纷的产生主要是由于停车场的权属不明造成的。

许多国家对建筑物区分所有权的立法相对较为成熟，尤其是对建筑物区分所有权中停车位的建设和权属规定相对完善，我们应当在我国的立法活动中对国外的立法经验加以充分借鉴。

（一）外国法律规定

现代社会的城市生活就是汽车生活，城市的区分所有建筑物对停车位问题的解决是不可避免的，因此对停车位的建设也极其重要的。许多国家对停车位的建设都做了详细的规定。例如，法国自1950年代以来，根据法国都市计划法，在新筑建筑物时，建筑者负有与建筑物基地内为每户设计一个停车空间的义务；于屋外设置必要停车场空间而无基地时，建筑者即使向下挖掘三层乃至于四层、五层的深度，也必须设置停车场。在美国夏威夷，基准建筑法规定建筑商和土地开发者在建筑公寓的时候，必须备置充足的居住者用的停车区域，并按住居单元予以分配，或者出售给每一个住居单元，作为共同部分予以维持，对区分所有者发给停车许可证书。加拿大多伦多市则进一步规定了建筑单元停车位的数量基准，规定一个具有２间卧室的建筑单元，须有一个停车位；具有３间卧室的建筑单元，须有两个停车位；同时须建有来客的停车位。

在停车位权属的立法上，各国规定较为复杂。有的规定为属于区分所有权人专有部分，如德国，为“以持久性界标标明范围的停车场，视为有独立性的房间”，因此可以建立专有所有权。[1]

在日本，最高法院原来的立场是将区分所有建筑物停车位界定为专有部分，其依据是停车场满足于构造上的独立性和利用上的独立性这两个专有部分的基本特征而确定的，后来学者对这种立场进行批判，采纳了屋内停车场的权属为专有使用权的意见，基础是在共用部分上，由特定区分所有其人于设定目的的利益范围内对共用部分享有使用权，其他区分所有权人于不妨害专有使用权形式的范围内，也可利用专有使用权的客体。[2]

在美国，建筑公寓中的停车场的权利及其规则，都由管理团体在宣言或者规约中予以确定，同时，理事会也可以在建筑物规则中随时订定；而在夏威夷，则将停车位作为建筑物的共用部分维持权属，按照建筑单元予以分配。在我国澳门特别行政区，将停车位区别不同情况，分为归属于区分所有权人单独所有的专用部分和属于全体区分所有权人所共有的共用部分。我国台湾地区则通过内政部营建署的命令，规定建筑物在地下室依法附建的防空避难所兼停车空间，视为公共设施，不准登记为个人私有，也不准分割零售，因此，区分所有建筑物依法应附建的停车空间为建筑物的必要设施，其性质与共用走廊、楼梯相同，不必编订门牌号码。[3]

（二）我国法律规定

对于建筑物区分所有权中停车位产权归属的认识，在我国法学理论界，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。该理论将停车位的权属以合同的方式加以约定，看似权属分明且便于操作，但却丝毫经不起推敲，最明显的硬伤就是小区停车位的权属由房地产开发商与买方约定这一行为不一定合法，因为小区停车位产权并不一定属于房地产开发商，事实上大多数情况下都不属于房地产开发商，房地产开发商并不是小区停车位的真正所有权人，所以房地产开发商对停车位的处分属于无权处分，是无效行为。另外，该理论无法解决当房地产开发商与买方在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或者约定不明是停车位产权问题。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。该理论填补了合同确定论的理论真空，为当当事人对停车位权属没有约定或者约定不明时对停车位的权属立法提供了一个很好的思路，但该理论中的所谓的推定其实等于没有推定，因为停车位不是属于开发商所有就是属于业主共有，以该理论为基础的立法只会加剧停车位的矛盾和纷争。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。以该理论为基础去对小区停车位的权属进行立法对当事人来说最为公平，能较好地平衡当事人之间的权利义务。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。我认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。




【作者简介】
朱爱军，单位为邗江法院。