因违反法律强制性规定导致名为房屋租赁实为土地租赁的合同无效

发布日期：2013-01-07 作者：110网律师

【摘要】名为房屋租赁合同实为土地租赁合同，因违反我国土地管理法之相关规定，合同应归于无效。根据我国合同法之相关规定，合同无效后的处理原则为相互返还，有过错一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。
【案情简介】1994年12月25日，北京市航健技贸有限公司（以下简称航键公司）与北京市丰台区南苑农工商联合公司（以下简称南苑农工商公司）所属第二分公司签订租赁合同约定，南苑农工商公司将其所有的位于丰台区南苑乡100号电站北墙外非耕地一块（约10亩）出租给航键公司进行机械加工使用，租期为10年，年租金3万元。租赁期间，航键公司有权在承租场地内进行建筑。合同签订后，航键公司在承租场地内自建厂房、办公用房约950 余平方米。
　　1996年11月，航键公司股东出资成立了北京市航明技贸有限责任公司（以下简称航明技贸公司），航键公司因未年检被注销。南苑农工商公司同意航明技贸公司继续履行其与航键公司签订的租赁合同。
　　2004年12月25日，航明技贸公司（乙方）与南苑农工商公司第七分公司（甲方）就上述房屋重新签订房屋租赁合同及补充协议，合同约定：甲方将5328平方米院落（土地使用权）出租给乙方使用，租期10年，自2004年12月31日至2014年12月30日，租金为每年6.4万元；租赁期间，乙方根据经营需要可在院内进行不动产建设或装修。合同期满，应无条件归甲方所有；因不可抗力（如遇国家征地或上级统一规划），甲乙双方应无条件服从，按国家有关规定办理，造成损失甲乙双方自负。补充协议约定：经双方协商，同意因乙方占用甲方房屋院落，甲方社员不能正常生产工作，特同意补偿社员就业安置金为5.6万元，时间为2004年12月31日至2006年12月30日，到期后按实际情况续订，交款日期为上交，如不交清补偿金，甲方有权收回所租的房屋院落。航明技贸公司对原航键公司搭建的上述房屋进行了翻建，并新建了若干间房屋，均未经有关部门批准。
　　2006年4月19日，北京市政府发出《关于查处违法建设的通告》，该通告明确：依据国家及本市有关法律法规，任何单位和个人未经本市城市规划行政主管部门批准，在本市行政区域内擅自建设的建筑物、构筑物或设施及逾期未拆除的临时建设工程，均属违法建设。该公告贴出后，航明技贸公司未再支付租赁费。同年10月，北京市丰台区“2008”环境建设指挥部等七家单位联合发布《通告》要求限期拆除违法建设，其中包括未取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证或者违反上述许可证的规定进行建设的各类建筑物、构筑物和其他设施。
　　10月13日，南苑农工商公司所属第十分公司发出通知，要求各商户在3日内到第七分公司队部解除租赁合同，如无故拖延，后果自负。航明技贸公司未与第七分公司解除合同。 2007年1月，航明技贸公司自行委托统信资产评估有限责任公司对其在上述租赁土地上搭建的房屋及 1420.20平米水泥地坪进行了评估，评估值为1462814.50 元。后城管部门依法将航明技贸公司的房屋拆除。
　　航明技贸公司诉请法院判令航明技贸公司与南苑农工商公司签订的《合同书》、《房屋租赁合同》无效，南苑农工商公司对合同无效承担全部责任；判令南苑农工商公司返还已收取的租金及社员就业安置金共计47.7万元；判令南苑农工商公司赔偿航明技贸公司经济损失共计1633425.53元。
　　另查，北京市丰台区南苑乡于2004年12月12日在该乡信息网发布了拆迁公告，将双方合同所涉土地列入了拆迁范围。
　　【审理结果】一审法院认为，航明技贸公司与南苑农工商公司所属第七分公司（下称第七分公司）签订租赁合同后，第七分公司按合同约定履行了向航明技贸公司交付上述出租院落的义务。随后，航明技贸公司未经有关职能部门审批在其租赁场地内搭建了若干间房屋。根据已查明的事实，航明技贸公司与南苑农工商公司所签合同名为租房合同，实为土地租赁合同。根据我国土地管理法的相关规定，该合同应为无效合同。但航明技贸公司已实际使用租赁标的物，本着公平原则，航明技贸公司应向南苑农工商公司合理支付租赁标的物使用费。故判决双方的租赁合同无效、驳回航明技贸公司其他诉讼请求。
　　航明技贸公司提起上诉。二审法院审理后，依法驳回上诉，维持原判。航明技贸公司遂申请再审，后经高院指令再审。
　　再审法院认为，航明技贸公司与南苑农工商公司所签合同名为租房合同，实为土地租赁合同，根据我国土地管理法的相关规定，该合同应为无效合同。合同无效后的处理原则为相互返还，有过错一方赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，2004年12月12日南苑乡信息网发布拆迁信息，是公开的，是对社会公示的行为，签约双方均应知晓。双方在12月25日签约，是自愿行为，不存在一方隐瞒事实的情况，航明技贸公司称如南苑农工商公司告知其当地要拆迁，其不会进行建设，是没有依据的。案件背景是奥运前，市、区政府整治市容，拆除违章建筑，导致航明技贸公司所建厂房被拆的原因是因为该建筑是违章建筑，而非南苑农工商公司的原因，与双方所签合同无关。且拆除航明技贸公司厂房的是丰台区城管部门，而并非南苑农工商公司。航明技贸公司厂房被强拆，是因其建筑没有合法审批手续造成的，不应由南苑农工商公司承担赔偿责任。本案纠纷发生于特殊时期，无效的后果是航明技贸公司不能继续经营，南苑农工商公司无法收取租金，双方应各自承担相应的损失，不存在一方因此获利的情况。另，关于房租（土地使用费）问题，航明技贸公司没有预付租金，2007年4月其厂房被强拆之前，其一直使用出租土地，其要求南苑农工商公司返还租金，没有依据。故维持了原审判决。
【法律分析】
本案处理的重点在于对原被告双方之间订立的合同性质的认定。
1994年被告与案外人航键公司（原告系该公司股东设立的公司）订立的租赁合同约定，南苑农工商公司将其所有的位于丰台区南苑乡100号电站北墙外非耕地一块（约10亩）出租给航键公司进行机械加工使用，租期为10年，年租金3万元。租赁期间，航键公司有权在承租场地内进行建筑。之后，航键公司在承租场地内自建厂房、办公用房约950余平方米进行机械加工业务。从中可以看出，航键公司与本案被告之间订立的租赁合同其实是以土地使用权为标的，这一主旨在原告与被告后续的租赁合同中也相当明确：被告将5328平方米院落（土地使用权）出租给原告使用，租赁期间，原告根据经营需要可在院内进行不动产建设或装修。因此，这份合同名义上是房屋租赁合同，但其实质是土地租赁合同，根据我国土地管理法第43条第1款规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第63条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。原告租用被告所有的属于农村集体土地性质的非耕地，并自行建筑厂房和办公用房用于生产营运，这显然违反前述规定，因而合同应归于无效。
　　我国合同法第58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中对应的结果就是原告不能继续经营，被告不能继续收取租金，各自承担自己的损失，但由于原告已经实际使用租赁标的物，且其自2006年4月至2007年4月之间使用租赁物并未支付房租（实质为土地使用费），本着公平原则，原告已经向被告合理支付的使用费不再返回，即合同无效的后果之一就是不存在一方获利的情况。原告因为无合法审批手续而被强制拆除所出现的损失并非源于被告的原因所致，因此原告要求被告承担赔偿责任的诉请也不应得到支持。
　　综上，原审判决及再审判决都是正确的。

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