本所代理居间合同纠纷--中介公司服务有瑕疵，理应减少佣金

发布日期：2013-03-18 作者：110网律师

                                 北京市朝阳区人民法院
                                        民事判决书
                                                   ( 2012)朝民初字第2 0611号
    原告（反诉被告）北京某房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区X路X号院X号楼X室。
    法定代表人肖某，总经理。
    委托代理人李某，北京市某律师事务所律师。
    被告（反诉原告）刘某，女，1 975年X月X日出生，汉族，中国某有限公司职员，现住北京市朝阳区X路X号院X花园X号楼X单元X号，身份证号略。
    委托代理人，北京市国汉律师事务所律师//www.guohanlawfirm.com/。
    原告（反诉被告）北京某房地产经纪有限公司（以下称某公司）与被告（反诉原告）刘某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宋培海独任审判，公开开庭进行了审理。某公司的委托代理人、刘某的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
    某公司诉称：2 012年2月1 9日，经我公司居间介绍，我公司、刘某以及出卖人屈某就买卖位于北京市朝阳区某园6号楼4- 801号房屋（以下称8 01号房屋）签订了房屋买卖居间合同，且刘某与我公司双方签订了佣金确认书。依据约定：刘某需向我公司支付佣金2万元，201 2年3月1日前刘某需向我公司支付佣金1万元，剩余1万元佣金于2 01 2年4月1日前（过户当日）支付；如果不按约定支付，需按日计算向我公司支付应付佣金额5%的违约金。合同签订后，我公司积极协助刘某与出卖人履行合同，现刘某与出卖人已办理完产权转移登记手续，依据双方约定，刘某应当向我公司支付剩余1万元佣金，但刘某迄今没有按照约定支付佣金。依据我国合同法第426条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。刘某拒不按约定向我公司支付佣金，其行为已经构成违约。故此诉至人民法院要求：1、判令刘某向我公司支付1万元佣金。2、判令刘某从201 2年4月9日起至其实际向我公司支付1万元佣金之日止，按日计算每日向我公司支付违约金5 00元。
    刘某辩称并反诉称：不同意某公司的诉讼请求。不同意支付佣金和违约金。某公司约买卖双方在201 2年4月9日办理过户手续，当天某公司派了一个业务员到场，刘某发现房屋产权证上有抵押，当天没有办成过户。之后某公司对此事不闻不问。刘某与卖方协调，卖方后来解除了抵押。买卖双方在201 2年4月1 3日自行去办理了过户手续。在刘某自行去办理过户手续时，发现出卖人的购房发票地址与产权证地址不一致。某公司隐瞒了刘某所购房屋存在抵押的情况，导致我方在房屋还没有办理过户时，就已经付完了房款368万元，而当时还没有办理解押手续。房主办完解押手续后，某公司一直不履行自己应尽的协助过户义务。合同约定的违约金标准过高，请求法院予以酌减。房屋解抵押的实际时间比某公司所说的解抵押时间要晚1个多月，此间的利息应由某公司赔偿刘某。故此向人民法院提起反诉要求：判令某公司赔偿给刘某造成的利息损失1 0 1 37元。
    某公司针对刘某的反诉辩称：不同意刘某的反诉请求。买卖合同及居间合同中都写明该房屋设定了抵押，而且写了抵押银行。在过户时，我公司协助买卖双方办了网签，交了契税。当时房主已经还完银行贷款，但是没有去建委注销抵押登记。所以4月9日过户当天，交完契税之后，要提交注销抵押登记手续。按照新规定需要提交申请3天之后才能注销，如果我们找人当天也可以注销抵押办理过户。但当天中午买卖双方在一起吃了午饭，此后我们再打电话，买方不再接电话，卖方让我们找买方。之前我们已经做好了全部的过户材料并交给了刘某，我公司没必要走到最后一步不配合过户。
    经审理查明，2 01 2年2月1 9日，经某公司居间介绍，刘某与房屋出卖人屈某就买卖801号房屋签订了《北京市房屋买卖合同》、《房屋买卖居间合同>，刘某与某公司签订了《佣金确认书》，约定：屈某将801号房屋出售给刘某，成交价36 8万元；801号房屡已在招商银行设定抵押；刘某向某公司支付佣金2万元，2 01 2年3月1日前支付1万元，剩余1万元佣金于2012年4月5日（过户当日）前支付；如逾期支付佣金，每逾期1天需按应付佣金额的5%支付滞纳金。
    对于合同履行经过，刘某称，2 01 2年4月8日下午某公司业务员通知买卖双方带上身份证到中介公司复印材料，准备第二天过户。当天下午刘某在某公司发现房主的购房发票地址与房产证地址不一致，刘某要求房主去物业公司开具证明。这时某公司仍没发现房产证还没有解除抵押04月9日上午某公司业务员要求搭刘某的车去税务局，到了税务局发现某公司事先没安排人来排队。在交税时，某公司的业务员连交税基数也弄不清楚，刘某对某公司的居间服务很不满意。交完税后，三方到附近银行，刘某将尾款113万元转帐付给了房主。转帐后三方到房管局过户大厅，此时才发现卖方的产权证没有解除抵押。买卖双方急忙提交了解除抵押登记的申请，但是房管局工作人员说3天后才能办理过户。当时刘某要求某公司趁着房主还在必须当天办完过户，否则刘某已付的购房款有风险。某公司业务员出去了打完电话之后说他们找了一个人可以当天办过户，但是需要3000 元，让刘某至少出一半，刘某不同意。当时已经中午，卖方要回家，过户大厅也下班了。刘某请房主吃饭说好话，请求房主一定尽快配合过户。同时刘某对某公司失去了信任。4月1 3日房主给刘某打电话，刘某就去办理了过户。由于已对某公司失去信任，办过户当天没有通知某公司。某公司对刘某所述情况认可。
    刘某提交卖方屈某出具的书面证言，内容包括：4月8日下午，中介公司通知我带上材料到中介公司复印，准备第二天过户，当天在复印时才发现购房发票上的名称与房产证上的名称不符，紧急让我找物业开证明，在签订买卖合同时中介公司没有审查出这个问趣；4月9日上午，中介公司无人去税务所排队，其他中介公司都有过户专员先来排队；当天刘某转账向我支付完剩余房款，双方在房管局办理过户时才发现房产证没有解抵押，之前中介公司未告诉过我需要解抵押，由于我过几天可能出差，所以就要与刘某另行约定时间过户；4月1 3日我与刘某自行办理了房屋和有线电视过户手续；我因住院手术，无法到庭作证。
    上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。
    本院认为，原被告签订的《房屋买卖居间合同》和《佣金确认书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。某公司作为专业经纪公司，在收取佣金的同时应履行相应义务，为买卖双方提供优质服务。但现有证据表明，某公司未能提前审查出房产证地址和抵押上存在的问题，影响了买卖双方正常交易，并增加了刘某的交易风险，由此导致买卖双方对某公司履约能力产生合理怀疑。某公司提供的居间服务确存在瑕疵，应适当酌减其佣金，依据公平原则，参考交易习惯和人均生活水平，本院认为刘某已支付的1万元佣金已构成对某公司所提供居间服务的合理对价，某公司要求刘某再支付剩余佣金1万元及其违约金的诉讼请求本院不予支持。
    对于刘某要求某公司赔偿购房款利息的反诉请求，合同中已约定该房屋存在抵押，刘某和卖方亦有义务提前审查交易材料以避免交易风险，刘某要求某公司赔偿利息损失的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
    综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一奈、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
    一、驳回原告（反诉被告）北京某房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。
    二、驳回被告（反诉原告）刘某的全部反诉请求。
    本诉案件受理费25元，均由某公司负担（已交纳）。反诉案件受理费2 7元，均由刘某负担（已交纳）。
   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。

审判员宋培海

二o-二年十一月十四日

书记员    刘宁

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