买卖租赁房屋办理过户手续即视为交付

 
    吴某拥有一楼住房一套，长期用于对外出租，2009年吴某到中介机构登记出售。刘某看到信息后，通过中介机构和吴某取得联系，表示有意购买。双方经协商后签订房屋买卖合同，房屋总价70万元，刘某预付20万元后双方办理过户手续，房屋交接后刘某付清余款50万元。合同签订后，刘某支付20万元，吴某也将房屋过户到刘某名下，但在吴某要求刘某支付余下50万元房款时，双方产生了争议。       吴某认为自己已经按合同约定办理了过户手续，刘某应该支付房款，刘某则认为，我买房屋是要占有、使用房屋，房屋不给我使用就没有实际交付，于是双方产生纠纷。我代理吴某诉至法院，要求刘某支付尾款50万元。但刘某以房屋未实际交付为由，拒付房款。诉讼过程中我提出如下观点：1、房屋买卖不破租赁，不能因为房屋出售，便要求解除现存的租赁关系；2、刘某购房前，已知租赁关系存在，其成为新房主后，应该承接该租赁关系；3、吴某将房屋过户到刘某名下后，即履行了交付房屋的义务；4、房屋产权人现在是刘某，即便要解除租赁关系，也是刘某提出解除，吴某已无权行使解除权。       本案法院归纳庭审争议焦点为：房屋交付应采取什么形式。法院审理后作出判决：房屋租赁关系存在在先，因双方仅涉及房屋交付而不涉及相关物品的交付，故吴某将该房屋过户到刘某名下后，刘某依《物权法》的规定，就已经取得了房屋的相关权利。该过户行为应视为吴某对刘某的交付行为，刘某应该按约支付剩余房款。       一审判决后，刘某不服提出上诉，二审法院维持原判。