房屋买卖合同案例介绍

房产买卖合同纠纷案例介绍关键词：合同    来源：韩建业律师    时间：2013年02月18日    浏览：377 次 　　房价的上涨带动二手房市场的火热，活跃其中的房产中介在二手房交易市场起着举足轻重的作用。与此同时，因房产中介急功近利、只注意提供房产信息不注意审查交易双方的身份情况、对交易房产的具体情况未加以核实、对中介合同的内容未向委托人详尽披露等原因，涉及房产中介的纠纷频发。
　　情形一：
　　未如实告知委托人无法获取中介费用
　　2012年7月，郑某经营的中介服务部与买方张先生、卖方K公司签订房产买卖协议，约定K公司将位于厦门市槟榔西里的某商场出售给张先生,买卖双方签订协议时，由张先生向中介方支付中介费25万元;协议签订后，若一方中途悔约，须向中介方支付违约金。
　　不久，张先生向房产管理部门查询，得知讼争房产部分处于查封状态，张先生、K公司与中介服务部经协商，由郑某执笔在协议书上写明“鉴于该房产尚有部分房产还在查封状态，经协商解除该协议”，由K公司的代表和张先生签字确认。根据协议约定，该合同一式三份，张先生与K公司、中介服务部各持一份。之后，郑某要求解除合同，诉请法院判令K公司和张先生向其支付中介费25万元及违约金。
　　法院判决认为，交易房产上是否存在权利负担和权利瑕疵是影响当事人是否决定购买该房产的主要因素，中介服务部作为中介方有义务了解讼争交易房产的权利状态，并向委托人如实告知。根据合同法规定，若中介未向委托人履行如实告知义务，无论居间合同是否解除，居间人均不能要求委托人支付报酬。本案郑某确认，在三方订立讼争协议时，中介服务部对交易房产部分被查封的事实并不知情，因此，可以认定中介服务部并未履行该义务，其无权要求张先生支付中介费。
　　同时，本案讼争协议书一式三份，当郑某与张先生发现讼争房产尚有部分房产还在查封状态时，张先生、K公司、郑某三方协商解除协议，郑某虽未再签字，但合同一式三份，三份均写有该条款及K公司代表和张先生的签字，三方各持一份，基于诚实信用原则及前述居间人未向委托人履行如实报告的义务，不得要求支付报酬的规则的信赖，应当认定三方在协商解除协议时三方当事人的一致意思表示，不仅买卖合同解除，居间合同关系亦解除，委托人K公司及张先生均不再负有向郑某支付中介费的义务。法院遂判决驳回郑某的诉讼请求。
　　情形二：
　　合同附件约定不清中介费用产生争议
　　2012年12月，Q中介公司与辜先生及卖方骆先生签订了《房产买卖协议书》，约定骆先生将坐落于厦门市思明区的一套房产卖给辜先生。合同约定，Q中介公司协助出售方处理房产漏水事宜，漏水事宜处理完毕当日，辜先生应向中介方支付中介服务费(含代办费)合计2万元。
　　骆先生将该房产交付给辜先生后，辜先生支付中介费5000元。之后，双方对Q中介公司是否按照合同约定协助处理诉争房产的漏水问题、漏水问题是否已经处理完毕产生争议，Q中介公司遂诉请法院判令辜先生支付中介费。
　　Q中介公司向法院提供照片和情况说明拟证明其已对房产的漏水问题进行处理。辜先生认为中介公司并未配合处理漏水问题，中介费不应予以支付，并向法院提交漏水示意图、照片、装修费用等证据，拟证明房屋漏水问题在交房时仍存在，其为处理漏水支付了相应的费用，且现还存在漏水问题。
　　该案因双方在订立合同时，对漏水问题的具体情况未予确定，双方对漏水问题是否处理完毕存在争议较大，且房屋已经过重新装修，经二审法院调解，双方当事人自愿达成辜先生向中介公司支付一半居间费用的调解协议。
　　情形三：
　　违约条款存在争议中介佣金难以执行
　　2012年5月，卖方黄先生与买方林先生、中介公司三方订立房地产转让居间合同，约定：卖方自愿将坐落于厦门市湖里区的一套房产出售给买方，中介佣金由买方支付。合同还约定，因买卖双方任何一方违约致买卖合同无法履行，则违约方承担向居间人支付的佣金及代办费。若卖方于签此合同前或签此合同后再次售房，即中介费全部由卖方负责赔偿。
　　在实际交易中，黄先生对讼争房产存在一房二卖问题，导致林先生与黄先生之间的买卖合同无法履行。于是，中介公司诉请法院判令林先生支付中介佣金及违约金。
　　法院判决认为，中介公司主张因卖方黄先生违约，导致林先生与黄先生之间的买卖合同无法履行，但根据合同约定，应由违约方承担向居间人支付的佣金及代办费的情况，在一方违约的情况下就要优先适用该约定。遂判决驳回中介公司的诉讼请求。
　　情形四：
　　中介未能提供授权中介费可不予支付
　　2012年4月，中介公司带张某查看位于厦门市思明区嘉禾路的一座房产。之后，中介公司、买方张某与售房人“郭某、方某”的“委托人”陶某订立房产买卖协议，约定买卖双方保证于4月29日之前签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，还特别约定“本协议经产权人同意由陶某签订协议生效，一切法律责任全部由陶某承担”。
　　之后，中介公司收取了张某交付的购房定金2万元。在2012年4月29日之前，因中介公司和陶某始终未能提供有效授权凭证，张某表示不购买房产，双方未到土房局签订合同。中介公司遂诉至法院要求张某支付中介费。诉讼过程中，中介公司虽提供了产权人“方某、郭某”授权陶某代理出售房屋的公证书，但未能举证其在4月29日之前将此情况告知张某的证据。
　　法院判决认为，中介公司并未促成张某与房屋所有人成立房产交易合同。讼争房产产权人未在买卖合同上签字，陶某以产权人的代理人身份签字的当时并未取得产权人授权。之后，《公证书》并未追认陶某在2012年4月19日之前签订房屋买卖协议的行为，且授权期限从4月19日起，也就是说，陶某2012年4月15日签订房屋买卖协议的行为应认定为无权代理，中介公司并未促成张某与产权人成立房屋买卖合同，其要求支付中介费的请求于法无据，不予支持，遂判决驳回中介公司的诉讼请求。