买卖房产是否须“土地证” 房地两证合一引利弊之争

发布日期：2013-08-08 作者：110网律师

买卖房产是否须“土地证” 房地两证合一引利弊之争
专家建议设国土资源与房产管理局统一产权登记，但不能“一刀切”
大江网 2013-07-17 06:32 来源：大江网-新法制报//jxfzb.jxnews.com.cn/system/2013/07/17/012518457.shtml
圆桌议题
　　6月8日，通过中介买房时，南昌市民易女士发现其所购的二手房没有土地使用证（以下简称“土地证”）。据此，她以该房屋产权存在瑕疵为由，要求解除合同。在这场购房合同纠纷的背后，也折射出土地权属登记和房屋权属登记相对分散的事实，并引发“是否应该将土地证列入交易过户必备条件”的法律争议及“两证合一”的设想。昨日，本报对此进行了报道。
　　对此，本报特邀请了业内人士、律师、法学专家探讨。从现实情况及法理学角度，细致梳理“两证”分合的利与弊、土地证是否系交易法定条件？房地产两证合一是否可行？统一产权登记能否根治眼下存在相关问题？
　　主持人
　　淦丹丹付强
　　嘉宾
　　彭丁带　法学博士南昌大学法学教授、江西艾民律师事务所副主任
　　熊玉梅　法学博士江西财经大学法学院副教授
　　谢昌利　房产中介
　　李春华　广州（深圳）穗江律师事务所律师
　　刘行　北京市大成（南昌）律师事务所律师
　　土地证是否系交易法定条件？
　　新法制报：在上述案例中，当事双方争议的焦点在于二手房交易是否必须具备土地证。有人认为，根据《城市房地产管理法》有关规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让；而现实中，在房改初期，放宽交易条件激活了房地产市场。那么，到底土地证是不是房产交易的法定条件？
　　彭丁带：土地证是交易的法定条件。按照我国现行有效的法律法规的规定，购买商品房时，买受人同时取得相应的土地使用权。“房随地走，地随房走”是基本的交易原则和交易习惯。
　　熊玉梅：依照2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》，现行法律对房屋所有权转移登记并没有要求提供土地使用证，只需具备房屋所有权证（有些省市房屋登记机关与土地登记机关合二为一的，所以称为房地产权证）即可。由此可见，双方当事人在二手房交易时到房屋登记机关办理所有权转移登记手续时，不需要提供土地使用证。
　　谢昌利：短时间内，没有土地证并不影响南昌房产过户交易。但从长远角度考虑，这样操作日后肯定会引发转让纠纷。尤其是一些商铺店面一般只有40年产权，一旦缺少土地证，届时房屋所有权人将无法续用，楼市纠纷四起，势必影响住房商品化。从这一点来看，土地证应该且必须是房产交易的法定条件。
　　李春华：我国《城市房地产管理法》第37条规定“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，但该条体现不出必须房、地两证同时齐备方可转让房屋，因此土地证在我国目前并非房产交易的法定条件。一般情况下，未能取得土地使用证，不影响房屋所有权的转让，更不会导致房屋买卖合同无效。
　　房屋“两证分合”的利弊之争
　　新法制报：房地产的取得、转让、抵押等均以登记为标志。但目前，不动产登记机关主要分散在土地部门和房管部门。前者依据的是国土资源部2008年2月1日起施行的《土地登记办法》，后者依据的是建设部2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》。对于“两证”分合的利弊，你们怎么看？
　　熊玉梅：房屋登记机关与土地登记机关不统一，确实会造成不少问题。《房屋登记办法》是在2008年以后实施的，之前房产商开发的商品房一般可以做到房地一致原则，并且一般都是开发商帮业主把房屋所有权证办好，土地使用权证业主自己去办；但有些房改房会出现只有房屋所有权，没有土地使用权这种情形，这种不完整的产权在二手房交易中，由于信息不对称，确实会损害买受人的利益。我国不少省市已实行房地登记合二为一，如上海市、广东省等。房屋所有权和土地使用权二者两证合一，有利于权利人的权属明晰，减少交易纠纷，保护交易安全。
　　刘行：依据《城市房地产管理法》规定，我国实行的是房地一体原则，房随地走，也就是说，如果某房产要办理银行抵押贷款，那么房产所属的土地一并抵押，如果以土地抵押，那么该土地上所属房产亦一并抵押。但房产所有人在办理产权证时，要去房管和国土部门各办一个证、各交一次钱，既费时又费力。
　　谢昌利：在代办过户时，客户要求查验土地证，中介先要到土管部门及房管部门审查两证的真实性，之后，还要来回多次前往两个部门办理相关手续。如果两证合一，能减少职能交叉，降低行政成本，提高登记效率，还减轻百姓的经济负担。但两证分开的优点也不容忽视，就是主管部门分工明确，程序清楚。
　　李春华：分开登记的做法弊端日益明显，但合二为一也并非万能。首先，对于此前早已存在的许多有房产证但没有办或按照现行政策根本办不了土地证的情况，这些问题必须解决，否则容易引起纠纷，从而消减两证合一办证所带来的好处。其次，要做好两个部门的利益分配与工作安排的协调，这也需要相当的智慧。
　　“两证合一”能否一刀切？
　　新法制报：以天津等城市为例，将土地证和房产证合二为一，统称为“房地产权证”。两证合并后，房屋所有人在法律上可拥有房地权属的完整性，还可以避免因房屋所有权人、土地使用权人不一致而引发纠纷。从实际情况出发，房地产两证合一是否应推行？
　　彭丁带：我国法律规定：“地上建筑物、其他附着物的所有权人或共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。”两证合并为一证并不矛盾，也是切实可行的，天津、深圳等地已有成功经验。可以由各地的土地和房产管理部门共同核发。这样，既能降低行政成本，又能方便百姓。
　　李春华：两证合一，其目的之一正是为了解决房屋所有权和土地使用权可能存在的冲突，这也恰恰证明了两证合一的必要性。如果两证不能合一，则意味着房屋所有权人和土地使用权人仍可能分属不同的主体，易引发纠纷。
　　熊玉梅：不动产实行统一登记，是一个必然趋势，在当今市场经济发达的国家或地区，凡是建立了不动产登记制度的，不论这种登记是被称为土地登记还是不动产登记，总是在一个机构进行的。我国2007年实施的《物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”房屋所有权和土地使用权登记合二为一，也是必然趋势。
　　谢昌利：首先要解决一些“房改房”没有土地证的问题，以及眼下一些楼盘的“大土地证”如何分割成“小土地证”，尤其是一些单位或企业改制，开发商撤离甚至倒闭等如何办证的现实问题。在解决这些问题之前，不能一刀切。
　　登记机构无缝衔接还是合并？
　　新法制报：不动产统
　　一登记制度能否根治眼下存在的相关问题？职能部门是做好衔接还是合并？你们有什么建议？
　　彭丁带：其实房地产交易中出现的问题，并非无依据可循，只是没有严格执行好我国现行有效的法律法规的规定、行政职能部门（主要是房产部门和土地部门）职能衔接不到位等原因引发的。统一产权登记，可以从源头上解决房地产权属分离、权属矛盾的问题。
　　熊玉梅：不动产登记的根本目的是通过公示手段为物权公示提供法律公信力，保护交易安全是物权公示制度的核心价值。统一产权登记无法根治交易中产生的各种纠纷，但有利于明确房地产权归属，有助于保护交易安全和维护交易秩序，有助于降低交易成本和提高效率。《不动产统一登记条例》的即将出台也是呼应《物权法》的规定和现实的需要。房屋交易中，当事人可以咨询相关法律人士，查询相关权利档案，不仅要关心物本身是否有瑕疵，还要关心物上权利是否有瑕疵。
　　李春华：统一产权登记主要有助于解决我国目前房地产行业因房屋所有权人及土地使用权人不一致引发民事纠纷等问题。对于保障交易安全以及房屋产权完整性，建议借鉴其他省市先进经验，在机构设置上，将房产和土地两个部门合在一起，设立国土资源与房产管理局。可把土地交易中心和房产交易中心合二为一。在现行机构不变的情况下，房产登记机构和土地登记机构可集中办公，让百姓在一个大厅就能分别办理房产登记和土地登记；在集中办理的基础上，设立房地产综合登记窗口，一个窗口受理，登记机构内部运作，对房地产实行统一颁发一本房地产权证书（两证合一）。
　

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