买二手房如何办理转按揭并规避风险

发布日期：2013-09-27 作者：李芬团队律师

一、买二手房怎么办理转按揭
按揭中的二手房转让方法有两种：“转按”或“赎契”。在二手房交易中，因“转按”难度更高，“赎契”所占比例更大。“转按”所需的手续比较复杂，购房者一般通过按揭公司办理有关业务。具体说来有以下步骤：
1、到原业主做产权抵押的银行提出申请。
2、必须同时征得原业主按揭的银行和产权交易部门同意后才可办理有关“转按”手续。
就“转按”业务而言，买家只能在原按揭银行做“转按”，因为“转按”是在原业主还未还清银行借款情况下将产权过户给买家，产权是处在抵押期间过户的，所以会出现产权过户给了买家，而借款人依旧为原业主的真空期。
因此，办理有关业务过程需要签署三方协议（买卖双方与银行）来控制风险，通过按揭公司办理的，银行还需要按揭公司作阶段性担保。
比较“转按”与“赎契”两种方式，“转按”具有费用低（一般只比正常的商业贷款按揭费用多1550元）、时间短（比正常商贷多20个工作天）的特点；“赎契”则因涉及赎契垫资，会发生赎契还款额2%~3%的担保费用；时间少则1个月，长则3个月。
选择“转按”与“赎契”两种途径的分别在于买方的贷款需求是否能在原按揭银行得到满足。若原按揭银行能符合买方的贷款需求（贷款成数与贷款利率，银行一般不受理转公积金贷款的“转按”），建议做“转按”。
二、怎么在转按揭中规避风险
该房屋的买方需要通过贷款来还清房屋的前一次按揭房款，其实质就是已购房产的借款人主体的变更。换言之，就是购房人在未还清贷款时，可以转让或出售该房产；买入该房产的人，又可以向银行申请二手房贷款。
转按揭贷款手续与普通的二手房按揭贷款手续的不同之处在于，普通的二手房按揭贷款，银行都是在房产办理完过户之后才放贷给业主以支付买方的购房款。
但是在转按揭的案例中，由于业主的房屋是仍为按揭中的房屋，无法进行二次抵押，因此需要先发放第二笔贷款，用于还清业主的第一贷款，取得房产证明进行房屋产权过户后，才能再次申请抵押贷款。
该如何在办理转按揭时规避风险呢？整个流程大致为：卖方向银行提出申请→银行审核同意后，签订三方协议→签订住房转让合同→买方向银行提出贷款申请→银行审批→签订新的借款合同→办理产权过户和抵押登记手续→发放贷款→卖方归还贷款。
这里还需了解的是，申请二手房转按揭需要符合以下条件：
（1）售房人出售房屋已拥有《房屋产权所有证》，在解除原借款行抵押手续后可以上市流通；
（2）售房人还贷情况良好，且原借款银行同意售房人提前还清贷款；
（3）借款人为年满18年周岁的具有完全民事行为能力并有合法、有效的居留身份；
（4）借款人年龄加贷款年限无论男女不超过65周岁；
（5）借款人具备偿还贷款本息的能力；
（6）所购房屋在规定的区域内，且房屋产权明晰；
（7）所购房产不在拆迁公告的范围内；
（8）借款人在提出借款申请时，有不低于购房价款20%自有资金，商用房不得低于40%的自有资金；
（9）借款人已与售房人签订真实有效的《房屋买卖合同》；
（10）借款人同意将所购房产作为贷款的抵押物；
（11）银行规定的其他条件。
此外，还要注意贷款期限的问题，根据规定转按揭贷款的期限最长为30年，不受原借款剩余期限的限制，但也不超过所购住房的剩余使用年限。

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