房产纠纷:首付后房产被查封
发布日期:2013-10-03 作者:110网律师
去年年底,某中介门店有笔二手房交易很“让人崩溃”。交易房源位于闵行区,总价约100万元。卖家是外地人,买家是上海人,当时买家看中房屋后,经过产调,发现该房屋有一笔20万元的持证抵押贷款,还有一笔20万元的私人借款抵押,经过双方协商,首付40万元没有直接给予卖家,而是 “消灭”两笔抵押,然后买卖合同顺利进入闵行区交易中心审核。
没想到,审核期间,该房屋却被法院查封,原因是卖家之前信用卡透支3万元,拒不还款,后被告上法庭,由于卖家并无其他资产,导致法院宣布查封该房。
买家表示, 40万元首付注销两笔抵押后,卖家无力返还首付,万幸的是,经过协商,买家垫付3万元,替卖家还完信用卡,解除查封,之后才顺利交易。“幸亏只是3万元,如果数额较大的话,后果没法想象。”
《中华人民共和国物权法》规定: “不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”从房屋进入交易中心审核到登记这段时期,对买家来说,这段时期可谓 “真空期”。 律师提示,购房者在这段 “真空期”遇到的此类问题在执行层面 “暂时无法避免”。因为产调是在交易之前,审核期间再发生产权瑕疵,无法避免。“还碰到过买卖合同签署后,卖家因个人问题牵涉到刑事问题,交易房屋也出现类似的查封情况。”
实践操作当中,想要在买房前全面了解卖家资信,不大可能,目前国内的征信系统主要提供房贷方面的资料,但卖家是否牵涉债务、官司等,买家很难获知,也就无法避开风险。最好的解决办法是,交易时选择第三方资金监管方式,交易中心、公证处、律所等都可提供此类服务,将买房资金交由第三方保管,等过户后再转给卖家,这样的服务一直都有,只是普通市民了解的不多。
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