法律保护善意第三人

一、典型案例 夫妻关系不睦，刘女士离家借居多日，因双方诉讼离婚未成，她又回到家中，却发现早已是人去楼空。经向房产交易中心了解，在离婚诉讼期间，该房屋被丈夫吴翔（化名）卖给了冠丰（上海）房地产发展有限公司（以下简称：冠丰公司）。遂起诉法院要求确认该房屋转让行为属无效。 1998年9月，刘女士与吴翔结婚。2005年初，夫妻俩购买本市江宁路某号一处房屋，产权登记人为吴翔。2008年7月中旬，经中介商介绍吴翔与冠丰公司在签订《上海市房屋买卖合同》，约定吴翔将房屋以价款198万元作转让。2008年7月31日，吴翔和冠丰公司在房地产交易中心办理产权过户登记，后办妥钱款交付手续，新的产权证核准日期为2008年8月16日。 刘女士在诉状中称，该房屋属夫妻共同财产，而丈夫未经自己同意擅自将该房屋出售，冠丰公司明知该房屋属夫妻共同财产而购买，要求确认涉案房屋买卖无效。刘女士认为，在丈夫的户籍资料及抵押合同中均反映了吴翔已婚事实，涉案房屋转让价格又明显低于市场价，认定该房屋属恶意买卖。 法庭上，吴翔辩称因无力承担房贷及家父均身患大病巨额治疗费，迫于无奈将该房屋出售给冠丰公司，认为签约的买卖房屋属有效。冠丰公司辩称，购买吴翔名下房屋是提供给实施拆迁作安置房源，该房屋产权登记人为吴翔一人，至于吴翔的婚姻状况及该房屋是否有隐性共有人，不属本公司核实的范围。公司按合同约定付清了全部房款，并办妥了产权过户登记属于善意取得。 二、法院判决 法院认为，该房屋是刘女士在婚姻存续期购买，她属该房屋的隐性共有人。而吴翔系该房屋登记的唯一权利人，基于不动产的公示、公信原则，冠丰公司有理由相信吴翔为该房屋的完全权利人，所签订的房屋买卖转让，并未违反法律禁止性规定。作为冠丰公司没有义务去查明该房屋是否还有未经登记的隐性共有人，更没有义务去核实吴翔婚姻状况及夫妻关系是否和睦。至于吴翔未经刘女士同意擅自处分夫妻共同财产，刘女士可通过婚姻法的规定另行主张权利，遂判决不支持刘女士之诉。 三、律师说法
物权法的颁布，从法律层面进一步确立了房屋交易的公示公信原则，也对善意第三人的保护予以进一步明确。那么何为公示公信原则？房屋交易中若同时存在隐名共有人（如夫妻一方）、善意第三人，法律又该如何进行选择保护？上海精文律师事务所房产部律师结合上述案例，分析如下：

1、公示公信原则

公示原则是指：物权变动必须以一定的方式向外界公示。这样才有物权变动的效力。通常，动产以交付为公示方式；不动产以登记为公示方式。公信原则是指：任何因为基于对公示行为的深信，而从事相关交易行为，及时公示错误，其交易行为也有效。公示公信原则的目的是出于对交易安全的保护，特别是保护当事人对公示的信赖利益。
举例：A的房子错误地登记为B的房子。这里，登记就是公示。C因为信赖这项登记而与B成交房屋买卖，如果C不知道或者不应当知道这项登记是错误的，那么这个交易行为有效。C的利益得到了保护。2、善意第三人《物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。因此，只要满足上述三个条件，即构成善意。结合本案，房屋登记为丈夫一人，买受人以市场价购买房屋支付对价，并完成了交易过户，已经构成善意取得。妻子当然不能以隐名共有人的身份主张买卖合同无效。3、法律选择保护“善意”第三人《物权法》第一百零六条第二款规定：“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”因此，当隐名共有人、善意第三人并存时，立法倾向保护善意第三人。而隐名共有人只能通过赔偿、分割价款等方式向登记所有人主张权利。但是，如果隐名共有人能够提供证据，如：（一）买受人未支付对价无偿取得房屋；（二）明显低于市场价购买房屋；（三）登记所有人与买受人恶意串通；（四）买受人知道或者应当知道存在隐名共有人，而未获隐名共有人同意。则买受人不属于善意第三人，双方签订的买卖合同应属无效；房屋产权即使已经过户，也须恢复原状。但根据举证责任的分配原则，举证责任由隐名共有人承担。