张付杰律师：转手按揭房还款方式约定明确很重要

发布日期：2013-11-01 作者：张付杰律师

张付杰律师：转手按揭房还款方式约定明确很重要
按揭房屋的买卖，在银行同意的情况下，可以办理转按揭，但部分买家因个人资信问题不能办理转按揭，或者银行以其他理由不同意转按揭的情况下，就会出现继续使用出卖人的名义向银行偿还按揭贷款。在这种情况下，对于贷款的还款方式约定明确，显得非常重要。
【基本案情】
王某将按揭房屋作价60万元售与孙某，并签订买卖合同，合同约定剩余20万元按揭款由孙某承担，若孙某未按贷款合同约定按时足额还款的，则孙某应承担按揭贷款的5‰每月赔偿给王某。后孙某又将该房作价65万元转让给刘某，并连续三个月没有归还银行的贷款。王某认为孙某违约，要求解除与孙某的买卖合同，并承担违约金，遂诉至法院。
【张付杰律师分析】
本案中，因合同中约定的较为清楚，孙某没有按时归还银行的贷款，系违约方，应承担违约责任。但孙某主张解除买卖合同的主张并不实际。合同的解除分为两种：一种是约定解除，即违约方的违约行为符合约定的合同解除条件的，守约方可以主张解除合同；另一种是法定解除，即出现《合同法》第94条规定情形的，守约方可以主张解除合同。本案孙某虽然属于违约方，但买卖合同中并未约定逾期归还银行贷款，守约方可以解除合同。同时，孙某已履行了合同的主要义务，且有继续履行的意愿，其三个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的不能实现，不构成根本违约。且合同一旦解除势必会影响刘某的利益。故，王某主张解除与孙某的买卖合同的诉求是不合适的，合同应当继续履行。
至于违约金的问题，依据法律规定，赔偿违约金的支付英语违约所造成的损失相当，最高院司法解释认为，违约金的主张，不得超过造成的损失的130%。王某主张违约金金额需要综合其损失情况，由法官酌定。
【法律依据】
《合同法》第94条
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;
(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
(五)法律规定的其他情形。
最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释第16条
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

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