中介提供居间成功，买方应该支付俩金

发布日期：2013-12-02 作者：110网律师

中介提供居间成功，买方应该支付俩金
　　【案情】曾某通过某中介公司看中了上海浦东南路的一套二手房，并同意以总价25万元购买，且与中介签订了居间承购合同一份，委托中介为其提供购买上述房屋的居间中介服务。合同约定，曾某对其委托的房地产居间事项，在规定的范围内按成交价的1%向中介支付中介费2500元。合同还约定，中介可以转委托其他公司代办有关手续，若转委托造成曾某利益受损的，曾某有权要求中介承担赔偿责任。后来在中介的努力下，曾某与卖方达成交易，签订了房屋买卖合同。但直至买卖合同履行完毕，曾某始终以各种理由拒付中介费。无奈，该中介公司将曾某诉至法院，要求曾某支付中介费2500元。
　　【审判】
　　在庭审中，曾某提出了拒付中介费的三条理由：①中介方已经向卖方收取了中介费，不应再向其重复收取中介费；②中介公司委托其他公司办理过户手续而没有亲自办理属于违约；③中介公司违反了国家的税收规定。
　　经过庭审质证及辩论，法院判决曾某全额支付中介服务费。
　　【评析】
　　这是一起因酬金支付而引起的居间合同纠纷。
　　1.居间合同是有偿的
　　从居间合同的定义来看，其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。我国《合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。同时，《合同法》第四百二十七条还规定居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
　　上述法条表明，我国居间服务的报酬制度，可以概括为三点：一是佣金约定制度，二是法定上限制度，三是风险报酬制度。拒付中介费的法定理由是居间不成或由于中介的欺诈行为而导致交易不成的情形。就本案而言，曾某所说 “重复收取中介费”的问题，其实是个误解。在居间过程中，中介方、买方及卖方三者之间有三个相对独立的法律关系：买方与中介之间的居间委托法律关系，卖方与中介之间的居间委托法律关系以及买卖双方之间的房屋买卖法律关系。居间成功后，买卖双方各自按约支付居间合同约定的中介费，是两个相对. 独立的合同义务，因此不存在重复收费之说。至于是否违反国家税收规定的问题，因庭审中曾某未提供任何证据，且不属于本案的审查范围，法院未予处 78
理。不仅如此，税收问题涉及到另外的行政征收法律关系。在房屋买卖中介过程中，买方、卖方以及中介均是独立的纳税人，负有不同的纳税义务。至于委托他人代办手续，居间合同中已明确约定可以这样做。
2.举证责任的分担
　　在此类居间合同纠纷中，一般作为原告的居间人只要举证证明促成合同成立，就可以取得酬金，而酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。假使没能促成合同成立的，也可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用，所以在此类纠纷中，原告的举证责任遵循“谁主张谁举证”的原则，并且作为原告的居间人也容易举出是否促成合同成立的证据，在诉讼中，其举证权利和义务是一致的；对于作为被告的委托人，如要提出抗辩，同样只要举出合同是否订立的证据就行，也符合“谁主张谁举证”的原则，

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