哥哥出钱购买弟弟单位集资房，法院认定双方协议成立且有效

发布日期：2013-12-04 作者：110网律师

哥哥出钱购买弟弟单位集资房，法院认定双方协议成立且有效
【案情I原告（哥哥）与被告（弟弟）系同胞兄弟，哥哥系个体户，弟弟系某市某单位职工。1994年弟弟单位搞集资建房，兄弟俩口头协商，弟弟申请单位集资建房的份额，购房款由哥哥出资，以弟弟的名义参与集资，房屋建成后由哥哥居住并归其所有。1994年3月弟弟按兄弟俩的约定参与单位的集资建房，1994年3月10日和1995年6月30日，哥哥先后两次向弟弟所在单位缴纳集资购房款人民币28500元。1997年1月16日，兄弟俩补充签订书面协议一份，协议中双方明确约定：弟弟参与集资的单位集资楼123室房屋一套由哥哥出资，房子建成后由哥哥居住，并归其所有。，1995年8月集资房落成，哥哥搬入集资房居住至今6 2000年10月25日，市房管局颁发给弟弟房屋所有权证，哥哥要求弟弟办理房屋过户手续不成，遂诉至法院要求弟弟协助其办理房屋产权过户手续。?、
【审判】
　　法院经审理判决被告弟弟应自判决书生效之日起10日内协助原吿哥哥办理房屋产权的过户手续。
　　宣判后，弟弟不服提出上诉。
　　二审经公开开庭审理驳回上诉，维持原判。
　　【评析】
　　本案的关键问题是，1997年1月16日兄弟双方签订的书面协议是否有效。
　　根据民法的基本原理和《合同法》的有关规定，判断一个合同是否生效应该具备以下五个要件：
　　(一）合同当事人必须具有签约能力。签订买卖合同的当事人主要为自然人或法人，按各国法律的一般规定，自然人签订合同的行为能力，是指精神正常的成年人才能订立合同；未成年人、精神病人订立合同必须受到限制丨关于法人签订合同的行为能力，各国法律一般认为，法人必须通过其代理人，在法人的经营范围内签订合同，即越权的合同不能发生法律效力。我国《合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。”由此可见，在订立合同时，注意当事人的缔约能力和主体资格问题是十分重要的。
　 (二）合同必须有对价或约因。英美法认为，对价是指当事人为了取得合同利益所付出的代价。法国法认为，约因是指当事人签订合同所追求的直接目的。按照英美法和法国法的规定，合同只有在有对价或约因时，才是法律上有效的合同，无对价或无约因的合同，是得不到法律保障的。
　　(三）合同的内容必须合法。许多国家往往从广义上解释“合同内容必须合法”，其中包括不得违反法律、不得违反公共秩序或公共政策，以及不得违反善良风俗或道德三个方面。根据我国《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同应当依照法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。” ?
　　(四）合同必须符合法律规定的形式。世界上大多数国家，只对少数合同才要求必须按法律规定的特定形式订立，而对大多数合同，一般不从法律上规定应当采取的形式。我国《合同法》第十条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”
　　(五）合同当事人的意思表示必须真实。各国法律都认为，合同当事人的意思表示必须是真实的才能成为一项有约束力的合同，否则这种合同无效。
　　就本案而言，弟弟作为单位职工参与本单位集资建房之初，与哥哥口头协商集资购房款由哥哥出资，以弟弟的名义参与集资，房子建成后由哥哥居住并归其所有。1996年弟弟的单位将职工的集资房按房改房进行产权界定后，讼争的房屋已由集资房变为个人拥有完全产权的房改房。本案中被告在明知讼争房个人拥有完全产权，且含有单位对职工福利补贴成分的情况下，于1997年与原告又补充签订书面协议一份，明确约定讼争房归原告所有。到此为止，似
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乎应该认定，原、被告签订的这份协议是平等民事主体之间转让房屋权属的合同，该份协议合法有效。但是，笔者认为，法院忽略了合同生效的一个很重要的要件，即合同的内容不能违法。而购买单位集资房是指国有单位或集体单位集资建房时，单位以外的人为同该单位联合建房，共分产权，实际上是向该单位购买房屋，或者直接向该单位购房，其性质就是出售“房改房”，或把“联建房”对外出售。由于上述单位的土地使用权是通过无偿划拨取得，并未计入房价，单位职工购买这种廉价住房属于员工福利，且无完全产权。因此，单位集资房的出售范围仅限于该单位职工，不包括单位以外人士，不得向单位以外人上出售，除非他们已办理建设用地有偿使用手续，拥有《建设用地批准书》和《商品房预售许可证》。具体到本案，即使2000 年10月25日市房管局给弟弟颁发了房屋所有权证，但根据有关法律也应该在取得房产证三年后才能上市。
　

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