福清法院：出卖人死亡，协助房屋所有权转移登记的义务主体如何确定？

【要点提示】
实践中，房屋买卖合同订立后，房屋所有权转移登记常因种种原因滞后。在此过程中，若出现了出卖人死亡的情形，协助房屋所有权的转移登记的义务主体应该如何确定？笔者认为，房屋的继承人虽不是买卖合同的当事人，但根据《继承法》的规定其仍负有协助办理过户登记手续的义务，不受合同相对性原则的制约。

 

【案情】

一审法院经审理查明：陈某仁系被告吴某之夫，系被告陈甲、陈乙、陈丙之父。2001年8月6日，陈某仁立卖断契一份，将一幢混合结构4层楼房及附属埕地、宅基地等以28.8万元的价格卖断给原告陈某，被告吴某、陈乙、陈丙等作为“在见人”在卖断契上签字捺印。随后，原告支付了购房款，陈某仁将房屋交付给原告使用至今。2007年4月陈某仁病故，该房屋所有权证及土地使用证过户登记手续至今尚未办理。

原告陈某诉称：2007年4月陈某仁病故，致使房屋产权无法过户。因被告吴某为买卖房屋的产权共有人，4被告为陈某仁遗产的第一顺序继承人，有义务办理房屋过户登记手续，故请求判令：1、确认房屋买卖合同（卖断契）有效；2、被告在合理的期限内办理房屋所有权证、国有土地使用证更名过户手续。

被告方承认房屋买卖合同有效，但辩称：4被告不是房屋的出卖人，没有义务为原告办理房屋所有权证及土地使用证的过户登记手续。合同订立后房屋就交付给原告使用至今，是原告没有及时要求陈某仁办理过户登记手续。陈某仁过世时，4被告没有继承其任何遗产，陈某仁也没有未清偿的债务。

 

【审判】

一审法院认为：陈某仁卖与原告的房屋，据房屋所有权证记载的权利人仅为陈某仁一人，但该房屋系其与吴某夫妻关系存续期间的财产，应认定为夫妻共同财产。卖断契上出卖人虽仅为陈某仁一人，但其妻作为“在见人”在卖断契上签字，可见被告吴某对于陈某仁出卖夫妻共有房屋是知情且同意的，该房屋出卖主体应认定为陈某仁及被告吴某两人。因卖断契系合同双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该房屋买卖合同依法成立并生效。

陈某仁卖与原告的房屋事实上虽已交付原告使用，但据法律规定，该房屋的所有权尚未转移给原告，因而陈某仁过世后，该房屋的一半份额依法成为被告吴某的个人财产，另一半份额成为遗产，依法可由4被告继承。因原告对所交付的房屋享有合法的占有、使用及收益的权利，4被告享有的房屋所有权并不具有完整的权能，故实际上4被告无法对房屋进行分割继承，否则必然侵犯原告的合法权益。

本案中的房屋出卖时为陈某仁及被告吴某共有，他们就该房屋产生的债权债务，对外享有连带债权并承担连带债务；亦即，据该买卖合同，被告吴某负有协助办理房屋产权过户登记的义务。后房屋的共有情况发生变化，但被告吴某的合同义务并未免除。其余3被告虽不负有相应的合同义务，但房屋的所有权是单一的而不是多元的，亦即被告吴某等均是从整体上对房屋享有所有权的，故被告吴某履行协助办理过户登记的行为必然导致房屋整体所有权的变更。因其余3被告将房屋所有权转移给原告不持异议，为避免原告对房屋享有占有、使用等权能却不享有所有权而被告对房屋享有所有权却不能占有、使用的矛盾状态，从更好地发挥物的效用的立法目的出发，可由被告吴某协助原告办理房屋产权的过户登记手续，原告要求其余3被告办理房屋产权过户登记手续，缺乏合同及法律依据，不予支持。

一审判决确认2001年8月6日陈某仁所立卖断契有效，被告吴某在判决生效之日起15日内协助原告陈某办理房屋所有权转移及土地使用权变更登记手续。

一审宣判后，各方当事人均未提出上诉，一审判决已发生法律效力。

 

【评析】

本案中，房屋所有权人出卖房屋与买受人后，尚未办理所有权转移登记，因房屋共有权人之一死亡，其继承人均表示放弃继承，故判决由其他房屋共有权人履行买卖合同的协助过户登记义务，并无争议。但由此引申出的法律问题是：在房屋所有权人出卖并交付房屋但房屋所有权未依法变更登记而转移的情况下，该房屋的继承人是否负有履行买卖合同之协助办理过户登记手续的义务？

一种意见认为，协助办理过户登记手续是一项合同义务，依合同相对性原则，仅能对合同相对方即房屋原所有权人主张，故房屋的继承人并不负有该项义务。

另一种意见认为，协助办理过户登记手续虽是一项合同义务，但据我国《继承法》的规定，继承人应当在继承遗产的范围内清偿债务，继承人既然继承了房屋，就负有履行附着于该房屋之上的协助过户登记手续的义务。

笔者认为，依第一种意见，买受人基于买卖合同取得对房屋的占有，但继承人取得房屋的所有权，房屋的所有与占有发生分离，买受人支付了价款却不能取得完整所有权，显然有悖公平原则。依合同相对性原则，继承人虽不负有履行合同的义务，但其继承的财产是买卖合同的标的，故继承行为与买卖合同有一定的关联。据王泽鉴先生在《民法学说与判例研究》第七册“基于债之关系占有权的相对性及物权化”一文中的观点，继承人仍应继承被继承人的义务，对于买受人提出的所有权移转登记请求权，仅得行使时效完成抗辩权。可见，王泽鉴先生的观点是买受人负有协助所有权移转登记的义务。笔者基本上赞同此观点，此时继承人协助办理房屋过户登记手续，并非是以合同主体的身份履行合同义务，故不受合同相对性原则的制约，而是基于《继承法》的规定因继承遗产而代为清偿债务。但该种观点亦有欠缺，如果被继承人负有多项债务，直接判决继承人协助办理过户登记手续转移房屋所有权于买受人难免有损害其他债权人利益之嫌，因买受人基于买卖合同产生的请求权属债权请求权，并无优先效力。此时，宜由买受人主张合同无法履行之违约请求权。