二手房交易中的差价损害赔偿

发布日期：2014-05-12 作者：110网律师

近年来随着房市的一再走热，房产纠纷呈现出一种井喷的态势。因为价格的迅猛上涨，因为价格引起的纠纷十分普遍。因为房产交易需要一定的周期，而在这个周期中，房价的涨幅可能远超出人们的意料，为获取更大的利益，一些卖主选择了一房二卖，恶意串通拖延过户的手段实现自己的不法利益，肆意侵犯买方利益，危害交易安全。在这种背景下探讨买方利益维护，赔偿数额计算，有更为深刻的意义。有利于买方维权，有利于遏制卖方违反诚实信用原则的违法行为，有利于对于交易安全以及秩序的保护。
在二手房买卖过程中，只要合同是双方真实意思的表示，并且没有违法内容，就应该受到法律的保护。本文主要是围绕房屋价格展开论述的，为实现条例清晰，分析透彻，采用以下几个板块进行探讨。
一、在合同签订合同履行过程中，房屋价格上涨或者下跌的性质认定。
价格是一种市场供需的反应，价格的波动，反映了供需的变化。价格的变化，属于一种商业风险，不管是价格的暴涨还是暴跌，都是市场交易中的一种正常现象。而依据司法解释的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。以上是法律关于可以变更或者解除合同的情势变更原则的表述。而对于市场价格的波动，属于一种正常的商业风险，不是一种情势变更，不能依据价格变动而主张对于合同的解除或者变更。
二、合同解除或者合同撤销或者无效中房屋差价的认定。
在房屋买卖过程中提及房屋差价赔偿问题，一般表明房屋买卖合同出现了三种情形，包括合同解除，合同撤销以及合同被认定无效。这三者都表明该合同已经无法继续履行，双方关于合同的权利义务关系面临终止。在合同解除中，守约方的利益保护包括两部分，实际损失与可得利益损失，为进行合理限定，法律明确以可预见性为限制条件。而合同撤销或者无效中，则是信赖利益的保护，其中对于合同成立生效后的利益获得是其中的一项内容。而合同解除或者合同撤销或者无效在涉及房屋差价补偿上存在交叉，都应作为一种赔偿项目进行保护。
三、房屋差价的损害赔偿
   房屋差价作为合同守约方权益保护的一项内容，是指房屋现值与合同约定交易价格的差额。房屋买卖存在其他买卖协议不同点在于房屋本身价值较大，其次房屋价格波动变化较大。而实践中存在违约或者恶意缔约往往是因为对于巨额利益的追逐，而传统违法成本低，是该违法行为普遍存在的重要诱因。不管是何种原因导致合同关系最终无法成立，合同利益最终无法实现，从基于保护守约方利益，增加违法成本以及保护交易安全的角度，对于合同差价都应当予以赔偿。
     如果双方对于差价的计算事先有约定或者事后达成一致协议，只要是双方真实意思的表示，并且没有违法内容，都应该予以尊重和保护。如果没有约定，原则上首先比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。而双方共同认可的或者法院指定的专业评估机构的评估，实践中适用较多，而且双方认可度较高，是一种普遍做法。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。
     当然对于约定价差计算等情况，还涉及到法律对于该约定限制等情形，对于此法律有明确规定，在此不作过多的累述。
      房屋买卖纠纷，涉及的问题较多，难点较多，相应的对策也存在千差万别。但是专业的买卖合同，必然是保护当事人利益的第一步也是最为重要的一步。聘请律师介入起草以及审核协议，听取专业意见，虽有成本付出，但是却保护了自身的合法权益，受益是长远和深刻的。周甲德律师团队秉承专业理念，运用专业知识和实践经验，为你提供满意的服务。

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