【拆迁法规】实时进程

发布日期：2014-05-25 作者：110网律师

《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》(下称《征求意见稿》)公布至今，已过半年。新拆迁条例何时出台，还是个未知数。各地不时发生的强拆事件强化着公众的担忧：新拆迁条例是否难产，会否“胎死腹中”？新拆迁条例出台，难在哪里？
原“拆迁条例”为何屡受攻击
“恶法”、“违宪”、“地方政府过度逐利的保护伞”。现行的《城市房屋拆迁管理条例》(下称《拆迁条例》)广受诟病，有人甚至公开称之为“天怒人怨”。
“《拆迁条例》之所以经常受到攻击，主要是因为，它的出台主要是为地方政府的拆迁提供一个依据。”一位业内权威人士告诉《中国经济周刊》。
1991年，国务院出台《城市房屋拆迁管理条例》。当时，城镇住房制度改革已取得了重大突破和实质性进展，进入了全面推进和综合配套改革的阶段。“当时对于地方政府来说，出现了新的问题：以前拆迁、改造，基本上面对的是单位，是公房，大家一起开个会，发个文件就可以了。1991年前后，随着房改的实施，被拆迁区域中，越来越多的私有住房出现，地方政府应该怎么拆？被拆迁对象应该怎么安置？地方政府需要依据。于是，《拆迁条例》应运而生。”
之后，随着社会经济的发展，城市化的深入进行，拆迁越来越多，新情况不断出现，比如住房商品化、房地产市场的形成等等，原有的《拆迁条例》已不能适应社会的发展，于是2001年新版的《城市房屋拆迁管理条例》出台。
《拆迁条例》与《物权法》
《拆迁条例》与《物权法》
该业内权威人士认为，尽管2001版《拆迁条例》与1991版相比，进行了进一步的改善，如改“作价补偿”为按照房屋的区位、用途等市场估价给予被拆迁人货币补偿等，但实际上只是起到了“政府拆迁的依据”的作用，对被拆迁人考虑过少。
2001版《拆迁条例》总则第一条为：为了加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，制定本条例。
该业内权威人士认为，重点是“保障建设项目顺利进行”。“当时的背景是我国经济发展加快，各地无不大搞规划建设，架桥铺路、招商引资，兴建项目，而拆迁成为许多地方发展经济要做的第一件事，是所有宏伟蓝图得以实施的前提。”
在“维护拆迁当事人的合法权益”上，对被拆迁人的权益考虑较少。“所谓拆迁，其实分两步：征收和拆迁。因为，居民房屋下面是国家的土地。要拆迁，首先是政府征收土地，并对居民进行补偿、安置；然后，开发商也好，相关方也好，进入、拆迁、重建。在征收土地环节，当事人只有政府和被拆迁的居民。而2001版《拆迁条例》，实际上两步并成了一步走，将本应在征收环节，由政府负责的补偿、安置内容，交给了拆迁环节，于是出现了第三方，即拆迁人。其实就是开发商。”
2001版《拆迁条例》规定，拆迁人依照本条例规定，对被拆迁人给予补偿、安置；房屋拆迁管理部门和拆迁人应及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。“有关拆迁的事宜中，最重要也是最复杂、最难办的，就是补偿、安置。逐利的开发商能办好吗？”该业内人士表示，引入拆迁人，在许多地方的实际操作中，效果很明显：开发商的积极性得到极大鼓励，建设项目基本上能够“迅速、顺利进行”，但这种“快刀斩乱麻”式的拆迁办法，受益者主要是地方政府。“被拆迁人几乎没有选择的余地。补偿标准太低，补偿方式太少，拆迁方法不当。比如补偿方式，虽然有货币补偿和房屋产权调换两种，但被拆迁人基本上没有自主选择的可能。”
要不要保留“强制拆迁”争议最大
2010年6月，中央电视台《新闻1+1》栏目报道了一家位于北京闹市区的钉子户。
位于北京三四环之间的曙光西路上，几间破旧的平房占据着马路整整3年，因房屋未拆，新修的市政干道，在此处被迫瘦身：双向八车道的马路在这里只剩下两条车道。这片房屋就像一个孤岛，矗立在十字路口。对于2003年朝阳区太阳宫乡提出的45万元补偿，户主无法接受。在接受央视采访时，户主表示，要按如今的市价算。该区域当前的房价在每平米3万元左右，按户主的算法，这几间平房的补偿在600万元左右。
看了这则报道，北方某市负责城建的刘书记十分感慨。“到底是首都，换个地方，估计早就强拆了。”
对于新拆迁条例，刘书记表示，自己最关心的有两条：强制拆迁是否保留；公共利益如何界定。“城市发展，拆迁无法避免。强制拆迁要不要保留？如果不保留，政府的执行力如何确保？就像北京这则新闻，公路都修到家门口了，住户拒绝搬迁，这时候怎么办？是公路改道还是住户搬迁？如果保留，在什么程度上适用？是先拆后补还是先补后拆？”？
《征求意见稿》规定，为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。
“《征求意见稿》对公共利益的界定只有笼统的7条，但对于地方政府来说，这肯定不够。比如，条例规定，‘国家机关办公用房建设的需要’属于公共利益的需要，但我个人认为，一家大企业落户地方，它的厂房用地不一定比有些机关盖新的办公楼所产生的公共利益小。但老百姓不一定这么认为。”刘书记说。
华远地产股份有限公司董事长任志强则直接表示：根本就没有非公共利益的拆迁行为。
“不能说《拆迁条例》是一部‘恶法’。它的出台、内容的修改和我国经济社会发展密切相关，并随之进行完善。1991年，2001年，如今，又一个10年即将过去，《拆迁条例》的完善势在必行，如何在新的形势下，在城市化加快进行和保护百姓合法权益中间找到平衡点，至为关键。这一次修改，应该会改变它20年来作为‘政府拆迁依据’的主要属性。”上述业内权威人士表示。来自：//www.jieruilaw.com/plus/view.php?aid=895

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